Amortissement LMNP : le calcul, et la limite légale que personne ne cite

Tapez « amortissement LMNP » et vous tomberez presque partout sur la même promesse : amortir jusqu’à 90 % de la valeur d’un bien sur environ 30 ans, pour réduire l’impôt sur les loyers à 0 €. C’est vrai, dans une certaine mesure. Ce qu’aucun site en première page de Google ne mentionne, c’est qu’un article du code général des impôts plafonne, chaque année, le montant d’amortissement que vous avez le droit de déduire, et que ce plafond peut vous empêcher d’utiliser tout de suite l’avantage qu’on vous a vendu.

Cette page explique le calcul de l’amortissement en LMNP, la méthode par composants, et surtout ce plafonnement légal (article 39 C du CGI) que même certains professionnels du chiffre oublient de détailler. Fact-check réalisé le 10 juillet 2026 directement sur le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).

L’amortissement en LMNP, c’est quoi exactement

L’amortissement n’existe que si vous êtes au régime réel. Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes et l’amortissement n’entre jamais dans le calcul — un point détaillé dans notre page sur le micro-BIC.

Au réel, le principe comptable est simple : un bien immobilier et son mobilier perdent de la valeur avec le temps et l’usage. Cette perte de valeur, purement fiscale et sans sortie de trésorerie, est déduite chaque année de vos recettes locatives. C’est cette mécanique, et elle seule, qui permet au LMNP réel d’afficher un résultat imposable proche de zéro alors même que le loyer est encaissé sur votre compte en banque.

Le terrain, lui, ne s’amortit jamais : il ne se déprécie pas dans le temps. Il faut donc commencer par sortir sa valeur (généralement 10 à 15 % du prix selon la zone) de la base amortissable, qui ne porte que sur le bâti et le mobilier.

Comment se calcule l’amortissement : la méthode par composants

L’administration impose de décomposer le bien en éléments qui ne s’usent pas au même rythme, et d’amortir chacun sur sa propre durée. Dans la pratique, la plupart des cabinets comptables retiennent une décomposition en trois à cinq postes :

• gros œuvre (structure, fondations) : 40 à 50 ans ;
• façade, étanchéité, toiture : 20 à 25 ans ;
• agencements et installations techniques (plomberie, électricité, chauffage) : 15 à 20 ans ;
• mobilier et équipements meublants, comptabilisés à part : 5 à 10 ans.

Ces durées ne sont pas des barèmes officiels figés : le code général des impôts (article 39 B) impose seulement d’amortir sur la « durée normale d’utilisation », appréciée selon les usages de la profession. En pratique, pour un bien sans décomposition détaillée, beaucoup de bailleurs retiennent une durée moyenne unique de 25 à 40 ans pour le bâti (soit 2,5 % à 4 % du prix par an), ce qui reste dans les clous mais lisse les postes qui, en toute rigueur, s’usent plus vite. La méthode par composants est plus fine et plus favorable la première décennie, au prix d’un calcul plus lourd. C’est un vrai arbitrage, pas un détail technique.

Le plafonnement que personne ne mentionne : l’article 39 C du CGI

Voici l’angle mort de la quasi-totalité des comparatifs. L’article 39 C, II, 2° du code général des impôts prévoit une règle spécifique pour toute personne physique qui donne un bien en location, y compris en LMNP : l’amortissement déductible au titre d’un exercice ne peut jamais dépasser la différence entre les loyers acquis dans l’année et les autres charges afférentes à ce bien (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien, à l’exclusion de l’amortissement lui-même).

Autrement dit : l’amortissement ne peut jamais créer, ni aggraver, un déficit. Il peut ramener votre résultat imposable à zéro, mais pas en dessous. Un déficit ne peut donc naître que des autres charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière). Nous détaillons ce mécanisme, la durée de report et un point de vigilance sur les cases 5GA à 5GJ dans notre article sur le déficit LMNP.

Un exemple chiffré

Un studio est acheté 200 000 €, dont 30 000 € de terrain (15 %). La base amortissable du bâti est donc de 170 000 €, amortie sur 30 ans, soit une annuité de 5 667 € par an.

La première année, les loyers acquis s’élèvent à 9 600 € et les autres charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance) à 6 000 €. Le calcul du plafond :

• loyer net (loyers − charges hors amortissement) : 9 600 € − 6 000 € = 3 600 € ;
• amortissement théorique de l’année : 5 667 € ;
• amortissement réellement déductible : plafonné à 3 600 € ;
• fraction non déduite cette année-là : 2 067 €.

Le résultat imposable de l’année tombe à 0 €, pas en dessous. C’est déjà un vrai avantage. Ce n’est simplement pas ce qu’annoncent certaines simulations commerciales, qui laissent entendre qu’on pourrait créer un déficit imputable au-delà.

La fraction non déduite n’est pas perdue

C’est le point que la plupart des sites passent sous silence, sans doute parce qu’il nuance leur argument commercial : les 2 067 € écartés cette année-là ne disparaissent pas. Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30) est explicite : cette fraction peut être déduite des résultats des exercices suivants, en plus de l’annuité normale, dès qu’une année dégage à nouveau un loyer net suffisant, et ce sans aucune limite de durée pour un loueur qui détient son bien en direct (une limite de 36 mois existe dans le texte, mais elle ne concerne que les associés de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés dans une structure translucide type SCI, pas le loueur personne physique en LMNP).

Concrètement, les années où le loyer augmente (fin d’un prêt à taux variable, indexation, remboursement du capital qui allège les intérêts), le stock d’amortissement reporté vient s’ajouter à l’annuité classique, jusqu’à épuisement du stock. Sur la durée de détention d’un bien, l’intégralité de l’amortissement finit quasi systématiquement par être utilisée. Elle est simplement étalée différemment de ce que le plan initial prévoyait.

Le lien avec la revente : ce que vous avez déduit vous rattrape

Ce mécanisme de plafonnement ne change rien à une autre règle, plus récente et déjà traitée en détail sur ce site : depuis le 15 février 2025 (loi n° 2025-127, article 84), tous les amortissements effectivement déduits pendant la durée de location — plafonnement inclus, donc uniquement ceux réellement admis en déduction chaque année, sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. L’avantage fiscal de l’amortissement n’est donc pas supprimé par cette réforme, mais il devient temporaire : ce qui a été économisé à l’usage est en bonne partie repris à la sortie. Le détail est expliqué dans notre page définition du LMNP et dans LMNP ou LMP, où le sujet est traité pour les deux statuts.

Le micro-BIC échappe entièrement à cette réintégration, puisqu’aucun amortissement n’y est jamais déduit, un argument qui pèse dans l’arbitrage micro-BIC contre réel, à mettre en balance avec l’économie d’impôt annuelle que seul le réel permet. Autre charge à ne pas oublier dans ce calcul : la CFE, déductible au réel mais pas au micro-BIC. Notre simulateur LMNP compare aujourd’hui l’imposition micro-BIC et réel sur les loyers courants ; il n’intègre pas encore le détail du plafonnement 39 C ni la réintégration de plus-value, deux calculs qui dépendent trop de l’historique individuel de chaque bien pour être simulés de façon fiable sans vos données comptables complètes.

Questions fréquentes

Comment est calculé l’amortissement d’un bien en LMNP ?

On sépare le prix d’achat entre le terrain (non amortissable, environ 10 à 15 % selon la zone) et le bâti amortissable. Le bâti est ensuite amorti sur sa durée normale d’utilisation, en général entre 25 et 40 ans selon la méthode retenue, en linéaire (valeur amortissable divisée par le nombre d’années). Le mobilier est amorti séparément, sur 5 à 10 ans en général.

Peut-on déduire tout l’amortissement calculé chaque année ?

Non, pas systématiquement. L’article 39 C du code général des impôts plafonne l’amortissement déductible d’une année à la différence entre les loyers acquis et les autres charges du bien (hors amortissement). L’amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit. La fraction non déduite n’est pas perdue : elle est reportée sans limite de durée sur les exercices suivants.

Que devient l’amortissement non déduit une année ?

Il est mis en report et peut être déduit des résultats des années suivantes, en plus de l’annuité normale de ces années-là, dès que le loyer net dégage à nouveau de la marge. Pour un loueur en direct (hors montage en société), ce report n’est soumis à aucune limite de temps.

L’amortissement est-il repris à la revente ?

Oui, depuis le 15 février 2025 (loi n° 2025-127). Les amortissements effectivement déduits au régime réel pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente, ce qui réduit l’avantage fiscal net sur la durée totale de détention. Le micro-BIC, qui ne déduit jamais d’amortissement, n’est pas concerné.

Pourquoi ne faut-il pas investir en LMNP à cause de l’amortissement ?

Le vrai problème n’est pas l’amortissement, mais les simulations qui annoncent un impôt nul indéfiniment sans expliquer le plafonnement légal ni la réintégration à la revente. L’amortissement reste un vrai avantage fiscal du LMNP réel, simplement plus encadré et plus temporaire que ce que certains argumentaires commerciaux laissent entendre.

Cet article fait partie de notre guide complet de la fiscalité LMNP, qui couvre aussi le micro-BIC, les prélèvements sociaux et la CFE.

L’amortissement se paie désormais à la sortie : depuis février 2025, il est réintégré dans le calcul de la plus-value. Le mécanisme complet est détaillé dans notre guide revendre un bien LMNP.

La décomposition par composants et le suivi du plafonnement se gèrent seul ou accompagné : notre page faut-il un comptable en LMNP aide à trancher, tarifs 2026 à l’appui.

Et si vous tenez votre comptabilité vous-même au réel, notre page faire sa compta LMNP seul précise quels outils gèrent correctement ce plafonnement.

Cas particulier : si votre logement a ouvert droit à la réduction Censi-Bouvard, l’article 39 G du CGI exclut l’amortissement de la fraction du prix ayant servi de base à la réduction, y compris après les 9 ans d’engagement. Le détail est dans notre guide Censi-Bouvard en 2026.

La réintégration de cet amortissement dans la plus-value fait partie des vrais inconvénients du statut : voir le bilan complet dans avantages et inconvénients du LMNP.

L’amortissement n’existe qu’au régime réel. Pour savoir dans quels cas il est obligatoire et comment l’option fonctionne, voir notre article sur le régime réel LMNP.

Pour aller plus loin sur deux points souvent mal expliqués : la méthode de décomposition détaillée poste par poste dans notre page amortissement par composants, et les durées ainsi que le vrai seuil des 500 € pour le mobilier dans amortissement du mobilier en LMNP.

Deux volets de ce sous-dossier vont plus loin sur des cas précis : notre article sur l’amortissement des travaux détaille quand une rénovation doit être immobilisée plutôt que déduite d’un coup, et notre article sur la réintégration des amortissements dans la plus-value explique ce qui se passe à la revente.

Au-delà de l’amortissement, la liste complète des charges déductibles au réel (avec la nuance des charges de copropriété récupérables ou non, et le choix à faire sur les frais de notaire) est détaillée dans notre article charges déductibles en LMNP.

Ce levier n’est qu’une pièce du puzzle fiscal du LMNP : pour le remettre en perspective avec les 3 autres leviers de défiscalisation (déficit, abattement micro-BIC, exonérations de CFE), classés par impact réel, avec un exemple chiffré avant/après, voir notre article de synthèse défiscalisation LMNP.

Sources

• BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 : calcul de l’amortissement fiscalement déductible, article 39 C, II, 2° du CGI, exemple officiel du plafonnement. Consulté le 10/07/2026.
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 : report des amortissements dont la déduction a été écartée, absence de limite de durée pour une personne physique en direct. Consulté le 10/07/2026.
• Légifrance, article 39 C du code général des impôts.
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 (réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession, déjà sourcée dans nos pages lmnp-definition et lmnp-ou-lmp).