LMNP : c’est quoi, au juste ? Définition et fonctionnement du statut

LMNP signifie « loueur en meublé non professionnel ». C’est un statut fiscal, pas un métier : il s’applique à tout particulier qui loue un logement meublé, tant que ses recettes locatives restent sous 23 000 € par an ou sous les autres revenus de son foyer. Les loyers sont alors imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec deux régimes au choix : le micro-BIC ou le réel.

Voilà la réponse courte. La suite détaille ce que ces trois phrases impliquent en pratique, avec les chiffres 2026 vérifiés le 10 juillet 2026 sur les sources officielles listées en bas de page. Certains ont changé récemment, et beaucoup de sites ne sont pas à jour.

Que veut dire LMNP, concrètement ?

Quand vous louez un logement vide, les loyers sont des revenus fonciers. Quand vous le louez meublé, le fisc considère que vous exercez une activité commerciale : les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux, les fameux BIC. Ce simple changement de catégorie ouvre des mécanismes qui n’existent pas en location nue, l’amortissement du bien en tête.

Le « non professionnel » du sigle ne veut pas dire amateur. Il signifie que la location meublée n’est pas votre activité dominante au sens fiscal. Vous pouvez être salarié, retraité, artisan ou médecin et être LMNP : la quasi-totalité des bailleurs en meublé de France le sont.

Les conditions pour être LMNP

Il n’y a aucune case à cocher ni aucun agrément à demander : le statut s’applique automatiquement dès que vous louez un meublé. Vous êtes LMNP tant que vous ne remplissez pas les deux conditions du loueur professionnel (LMP) à la fois. Vous basculez en LMP uniquement si, la même année :

• vos recettes de location meublée dépassent 23 000 €, et
• ces recettes dépassent les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres BIC…).

Un seul des deux critères ne suffit pas. Vous pouvez encaisser 40 000 € de loyers meublés et rester LMNP si votre foyer gagne 50 000 € par ailleurs. C’est l’article 155, IV du Code général des impôts qui fixe cette règle, et elle est souvent mal résumée. Notre guide des conditions du LMNP détaille les seuils, les exigences côté logement et les démarches.

Un logement « meublé », c’est quoi exactement ?

La liste est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Onze équipements sont obligatoires, parmi lesquels : literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté au logement.

S’il manque un élément, le locataire peut demander la requalification du bail en location nue, avec un préavis et une durée de bail moins favorables pour vous. Le juge regarde la liste, pas vos intentions. Équiper correctement coûte quelques centaines d’euros ; une requalification coûte beaucoup plus.

Micro-BIC ou réel : le vrai choix fiscal

C’est la décision qui pèse le plus sur votre impôt. Deux régimes existent :

	Micro-BIC	Régime réel
Principe	Abattement forfaitaire sur les loyers, le reste est imposé	Vous déduisez les charges réelles et l’amortissement du bien
Location longue durée	Abattement 50 %, jusqu’à 77 700 € de recettes (loyers 2025 ; 83 600 € pour les loyers 2026)	Pas de plafond de recettes
Meublé de tourisme non classé	Abattement 30 %, jusqu’à 15 000 € seulement	Pas de plafond de recettes
Meublé de tourisme classé	Abattement 50 %, jusqu’à 77 700 € (2025) / 83 600 € (2026)	Pas de plafond de recettes
Comptabilité	Aucune : vous reportez vos recettes sur la déclaration	Bilan et liasse fiscale (souvent avec un expert-comptable ou un logiciel)
Résultat fréquent	50 % ou 70 % des loyers imposés	0 € imposable pendant plusieurs années grâce à l’amortissement

Sur la part imposable, vous payez votre tranche d’impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux. Attention au taux : depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sur les BIC de location meublée non professionnelle sont de 18,6 %, et non plus 17,2 %. La plupart des simulateurs concurrents affichent encore l’ancien taux. Les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières restent, eux, à 17,2 %.

Pour comparer les deux régimes sur votre situation réelle, notre simulateur micro-BIC vs réel fait le calcul complet, barèmes 2026 inclus.

Exemple chiffré : 650 € par mois à Angers

Nadia loue un T2 meublé à Angers, 650 € par mois hors charges, en longue durée. Elle encaisse 7 800 € de loyers sur l’année. Son revenu imposable hors location est de 30 000 €, ce qui la place en tranche à 30 %.

Au micro-BIC, l’abattement de 50 % ramène la base imposable à 3 900 €. Elle paie 1 170 € d’impôt sur le revenu (3 900 × 30 %) et 725 € de prélèvements sociaux (3 900 × 18,6 %). Total : 1 895 € par an, soit 24,3 % de ses loyers qui partent en impôts.

Au régime réel, le tableau change. Entre les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété et surtout l’amortissement du bien et des meubles, sa base imposable tomberait très probablement à 0 € pendant plusieurs années. L’écart se chiffre en milliers d’euros sur cinq ans. C’est exactement ce que compare le simulateur, et notre calculateur d’impôt sur les loyers meublés applique la méthode différentielle plutôt qu’une simple multiplication par la tranche, ce qui donne un résultat plus juste quand les loyers font changer de tranche.

Avantages, limites, et la réforme de 2025

Ce qui rend le statut intéressant : l’amortissement au réel, qui neutralise l’impôt sur les loyers pendant des années ; des loyers en meublé supérieurs de 10 à 20 % au nu dans la plupart des villes ; un bail plus souple (un an renouvelable, ou neuf mois pour un étudiant).

Ce qui l’est moins : la comptabilité au réel a un coût, entre le logiciel et l’expert-comptable. La CFE (cotisation foncière des entreprises) est due dans la plupart des cas, même pour un seul studio. Et le point que trop de vendeurs de programmes neufs passent sous silence : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (loi de finances pour 2025, article 84). Concrètement, le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits, ce qui gonfle la plus-value taxable. Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés, et certaines résidences-services en sont exclues.

Mon avis là-dessus : cette réforme réduit l’intérêt du réel pour ceux qui revendent vite, mais elle ne le tue pas. Une économie d’impôt certaine chaque année vaut mieux qu’un impôt hypothétique à la revente, d’autant que les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer, jusqu’à l’exonération totale au bout de 30 ans. Faites le calcul sur votre horizon de détention avant de trancher.

LMNP ou LMP : ce qui bascule

Si vous franchissez les deux seuils vus plus haut, vous devenez loueur en meublé professionnel, sans formalité ni choix possible. Le LMP change trois choses principales : les cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux (plus chères, mais elles ouvrent des droits), les déficits deviennent imputables sur le revenu global, et la plus-value bascule dans le régime professionnel. Selon votre situation, vous y gagnez ou y perdez : tout dépend du poids des cotisations face aux déficits imputables. Notre comparatif LMNP ou LMP détaille les deux statuts. Si la question est plutôt d’investir à plusieurs ou de préparer une transmission, direction notre page LMNP ou SCI : les deux ne se comparent pas comme on le croit.

Les démarches pour commencer

Vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé sur le guichet unique des formalités d’entreprises (procédure INPI, en ligne) dans les 15 jours qui suivent le début de la location. Vous recevez un numéro SIRET, qui servira à vos déclarations. C’est aussi à ce moment que vous choisissez votre régime (micro-BIC par défaut sous les plafonds, option possible pour le réel). Gratuit, une vingtaine de minutes en ligne. Sans SIRET, pas de déclaration possible au printemps suivant. Le détail complet de la procédure, le vrai délai d’attente et la différence avec le RCS sont expliqués dans notre guide de l’immatriculation LMNP à l’INPI.

Questions fréquentes

Quel est le principe de la LMNP ?

Louer un logement meublé sans que cette activité soit votre source principale de revenus. Les loyers sont imposés comme des BIC, avec au choix un abattement forfaitaire (micro-BIC) ou la déduction des charges réelles et de l’amortissement (régime réel).

Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

La comptabilité du régime réel (et son coût), la CFE due même pour un petit bien, l’obligation de meubler selon la liste du décret 2015-981, et depuis février 2025 la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente pour les loueurs au réel.

Quels sont les pièges à éviter ?

Les plus fréquents : oublier l’immatriculation INPI dans les 15 jours, louer avec un meublé incomplet (risque de requalification du bail), dépasser les deux seuils LMP sans s’en apercevoir, et choisir le micro-BIC par défaut alors que le réel serait deux à trois fois plus avantageux sur votre situation.

Le LMNP existe-t-il encore en 2026 ?

Oui. Les réformes récentes ont durci la fiscalité du meublé de tourisme non classé (plafond micro-BIC abaissé à 15 000 €, abattement 30 %) et le calcul de la plus-value à la revente, mais le statut lui-même et l’amortissement au régime réel restent en vigueur en 2026.

Cet article fait partie de notre guide complet du statut LMNP, qui couvre aussi les conditions, LMNP vs LMP, LMNP vs SCI et les démarches.

Si vous n’avez pas encore acheté, notre guide pour investir en LMNP détaille le parcours de l’acquéreur : ancien ou résidence gérée, rentabilité réelle, et les étapes dans l’ordre.

Sources

• Service-public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée (F32744), consulté le 10/07/2026
• Code général des impôts, article 155, IV (critères LMP/LMNP) — repris par la fiche F32744 ci-dessus, consultée le 10/07/2026
• Service-public.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (F2329) : taux de 18,6 % issu de la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12), consulté le 10/07/2026
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste du mobilier obligatoire), consulté le 10/07/2026
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements dans la plus-value, art. 150 VB III du CGI), vérifiée le 10/07/2026