Micro-BIC en location meublée : abattement, plafonds et ce que vous paierez vraiment

77 700 € ? 83 600 € ? 15 000 € ? Selon le site que vous lisez, le plafond du micro-BIC change du simple au quintuple. Tous ces chiffres sont exacts. Aucun n’est complet, parce que le bon plafond dépend de deux choses que presque personne ne précise : l’année où vous avez encaissé vos loyers, et le type de location que vous pratiquez.

Cette page donne les chiffres par millésime, l’abattement qui va avec, et un calcul complet de ce que le micro-BIC vous coûte en impôt. Tout a été vérifié le 10 juillet 2026 sur la fiche F32744 de Service-Public.

Le micro-BIC, c’est quoi au juste

Le micro-BIC est le régime d’imposition par défaut de la location meublée. Si vos recettes restent sous le plafond et que vous n’avez pas opté pour le régime réel, il s’applique tout seul. Il n’y a aucune case à cocher, aucun dossier à monter.

Son principe tient en une phrase : au lieu de déduire vos charges réelles, l’administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, et vous êtes imposé sur le reste. Location longue durée : abattement de 50 %. Vous encaissez 10 000 € de loyers, vous êtes imposé sur 5 000 €. Les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, copropriété) ne sont pas déductibles, l’abattement est censé tout couvrir.

Deux précisions utiles. Si vos recettes annuelles restent sous 305 €, vous ne payez rien du tout. Et le micro-BIC n’exonère pas d’immatriculation : vous devez déclarer votre activité de loueur sur le guichet unique de l’INPI et obtenir un numéro SIRET, qu’il faudra reporter sur votre déclaration. C’est la même obligation qu’au régime réel, on la détaille dans les conditions du statut LMNP.

Les plafonds : le bon chiffre dépend de l’année

Voilà la source de la confusion générale. Les plafonds micro-BIC sont revalorisés tous les trois ans, et une revalorisation vient de tomber. Résultat : le plafond n’est pas le même pour les loyers encaissés en 2025 (déclarés au printemps 2026) et pour ceux encaissés en 2026 (déclarés en 2027).

Type de location	Loyers perçus en 2025	Loyers perçus en 2026	Abattement
Longue durée (résidence principale du locataire)	77 700 €	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes	77 700 €	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	15 000 €	30 %

Quand un site vous annonce « 77 700 € » sans préciser l’année, il parle des loyers 2025. Quand un autre affiche « 83 600 € », il parle des loyers 2026. Les deux ont raison, mais aucun ne vous dit pourquoi son voisin affiche autre chose. Au moment où j’écris, sur la première page de Google, un seul site donne le chiffre 2026, et il l’accompagne d’un plafond « tourisme classé » à 203 100 € qui ne correspond plus à la fiche officielle. Fiez-vous à F32744, pas aux comparatifs.

Le cas du meublé de tourisme non classé mérite une pause. Depuis la réforme de 2024, son plafond est tombé à 15 000 € et son abattement à 30 %. Un studio en location saisonnière non classée qui encaisse 20 000 € de recettes est donc exclu du micro-BIC, alors que le même studio en location longue durée y aurait droit avec un abattement supérieur. Si vous êtes dans ce cas, le classement en meublé de tourisme change complètement votre fiscalité. Pour les seuils du statut lui-même (les fameux 23 000 €), c’est une autre histoire, racontée dans notre page sur les plafonds et seuils du LMNP.

Vous dépassez le plafond ? Pas de panique immédiate

Le couperet n’est pas brutal. Si c’est la première ou la deuxième année que vos recettes dépassent le plafond, vous conservez le micro-BIC une année supplémentaire. La bascule obligatoire vers le régime réel n’intervient qu’en cas de dépassement durable. Concrètement, un pic de recettes exceptionnel ne vous fait pas perdre le régime.

Ce que le micro-BIC vous coûte, calcul complet

L’abattement de 50 % fait croire à certains bailleurs qu’ils ne paieront presque rien. Faisons le calcul en entier, avec les taux en vigueur.

Votre bénéfice imposable (les recettes moins l’abattement) subit deux prélèvements : l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale, et les prélèvements sociaux à 18,6 %. Ce taux de 18,6 % s’applique depuis le 1^er janvier 2026 (article 12 de la LFSS 2026). Beaucoup de sites affichent encore 17,2 %, l’ancien taux, voir notre page LMNP 2026 pour le détail complet : il n’est plus bon.

Exemple chiffré, vérifié sur notre simulateur. Un célibataire avec 30 000 € de revenu imposable encaisse 7 800 € de loyers meublés au micro-BIC :

• base imposable : 7 800 € moins 50 % = 3 900 € ;
• impôt sur le revenu : 3 900 € × 30 % (sa tranche marginale) = 1 170 € ;
• prélèvements sociaux : 3 900 € × 18,6 % = 725 € ;
• total : 1 895 €, soit 24,3 % des loyers encaissés.

Un quart des loyers part en impôt, avec le régime réputé « avantageux ». Ce n’est pas un scandale, c’est juste une réalité qu’il vaut mieux connaître avant d’acheter. Pour votre propre situation, notre calculateur d’impôt sur la location meublée fait ce calcul différentiel en deux minutes, avec les barèmes 2026.

Micro-BIC ou réel : la vraie question

Le micro-BIC se compare toujours à son alternative, le régime réel, où vous déduisez vos charges effectives et l’amortissement du bien. La règle de décision est simple à énoncer : si vos charges réelles plus l’amortissement dépassent 50 % de vos recettes, le réel devient plus intéressant. Et dans les faits, pour un bien acheté à crédit, c’est très souvent le cas : l’amortissement seul représente couramment 2 à 3 % de la valeur du bien chaque année, et il s’ajoute aux intérêts, à la taxe foncière, aux charges de copropriété.

Alors pourquoi rester au micro ? Pour la simplicité, et elle a une valeur. Le micro-BIC se déclare en reportant un montant brut dans votre déclaration de revenus (formulaire 2042 C-PRO, avec votre SIRET). Pas de bilan, pas de liasse fiscale, pas d’expert-comptable à payer. Le réel exige une comptabilité d’engagement complète, que peu de bailleurs tiennent seuls. Autre différence rarement mentionnée : la CFE n’est jamais déductible au micro-BIC (l’abattement forfaitaire est censé la couvrir), alors qu’elle l’est au réel comme n’importe quelle autre charge.

Il y a un second argument, plus récent et moins connu. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value quand vous revendez (loi n° 2025-127). Le micro-BIC n’est pas concerné : pas d’amortissement déduit, rien à réintégrer. L’écart d’avantage entre les deux régimes s’est donc resserré pour ceux qui comptent revendre à moyen terme. Le sujet complet est traité dans notre simulateur micro-BIC contre réel, qui intègre cette réintégration.

Si vous voulez opter pour le réel, l’option s’exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus. Pour être au réel sur vos loyers 2025, il fallait opter au printemps 2026 au plus tard. Dépassé ce délai, ce sera pour l’année suivante.

Comment ça se déclare

Au micro-BIC, vous reportez le montant brut de vos recettes annuelles (loyers charges comprises) dans la rubrique des locations meublées non professionnelles du formulaire 2042 C-PRO, avec votre numéro SIRET. C’est l’administration qui applique l’abattement, pas vous : ne déclarez jamais le montant après abattement, l’erreur est fréquente et elle divise votre base imposable par deux à tort.

Le statut fiscal derrière tout ça (qui est LMNP, qui est LMP, ce que ça change) est une question distincte du régime micro ou réel : un professionnel comme un non-professionnel peuvent être au micro-BIC. Si la distinction n’est pas claire pour vous, commencez par la définition du LMNP et notre page LMNP ou LMP.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le régime micro-BIC en location meublée ?

C’est le régime d’imposition simplifié qui s’applique automatiquement quand vos recettes locatives restent sous le plafond. Vous êtes imposé sur vos recettes après un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé), sans pouvoir déduire vos charges réelles. La déclaration se limite à reporter le montant brut des recettes sur la 2042 C-PRO.

Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?

Pour les loyers encaissés en 2026 : 83 600 € pour la location longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes ; 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Pour les loyers encaissés en 2025, déclarés au printemps 2026, le plafond était de 77 700 € (15 000 € pour le non classé).

Le SIRET est-il obligatoire au micro-BIC ?

Oui. Toute activité de location meublée doit être déclarée sur le guichet unique de l’INPI, ce qui vous attribue un numéro SIRET. Ce numéro est demandé sur la déclaration de revenus, au micro-BIC comme au réel. L’immatriculation est gratuite et se fait en ligne.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

Comparez vos charges réelles plus l’amortissement du bien à l’abattement de 50 %. Si elles dépassent la moitié de vos recettes, le réel réduit davantage votre impôt, au prix d’une comptabilité complète. Gardez en tête que les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis février 2025, ce qui n’existe pas au micro-BIC.

Que se passe-t-il si je dépasse le plafond ?

Rien la première fois. Si c’est la première ou la deuxième année de dépassement, vous conservez le micro-BIC une année supplémentaire. C’est seulement en cas de dépassement répété que le régime réel devient obligatoire.

Cet article fait partie de notre guide complet de la fiscalité LMNP, qui couvre aussi le régime réel, l’amortissement, les prélèvements sociaux et la CFE.

Et concrètement, où reporter ce montant brut au printemps ? Le circuit complet de la déclaration (2042 C-PRO au micro, liasse 2031 au réel, dates limites par zone) est détaillé dans notre guide déclaration LMNP pas à pas.

Dernière question fréquente : faut-il payer un comptable pour tout ça ? Au micro-BIC, la réponse courte est non, et la réponse détaillée est dans notre page comptable LMNP.

Pour le passage à l’acte au moment de déclarer, je détaille les cases exactes du formulaire (5NI et ses voisines, la disparition de la case 5ND) dans mon guide de la 2042 C-PRO en LMNP.

Vous dépassez les seuils, ou vos charges réelles sont élevées ? Notre article sur le régime réel LMNP détaille les 3 cas où il devient obligatoire (dont deux que la plupart des guides oublient) et les vrais délais pour opter.

Pour le détail des taux, des plafonds 2026 et de la nuance sur l’année de perception des loyers, voir notre article sur l’abattement LMNP.

Vous hésitez entre les deux régimes ? Notre article micro-BIC ou réel détaille la règle de calcul exacte, avec deux cas chiffrés opposés.

Sources

• Service-Public, fiche F32744 « Revenus d’une location meublée » : plafonds 2025 et 2026, abattements, tolérance de dépassement, franchise de 305 €, obligations déclaratives. Consultée le 10/07/2026.
• Service-Public, fiche F2329 « Prélèvements sociaux sur les revenus du capital » : taux de 18,6 % sur les BIC de location meublée. Consultée le 10/07/2026.
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), article 12 (prélèvements sociaux) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 (réintégration des amortissements dans les plus-values).
• Impots.gouv, brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026 (cases de la déclaration 2042 C-PRO).