CFE et LMNP : les 3 exonérations qu’on confond, et combien ça coûte vraiment

La cotisation foncière des entreprises (CFE) revient chaque année dans les questions des loueurs en meublé, souvent sous une forme confuse : « je suis exonéré la première année », « en dessous de 5 000 € on ne paie rien », « si je loue une chambre chez moi je ne suis pas concerné ». Ces trois affirmations sont vraies, mais ce sont trois dispositifs légaux distincts, avec des conditions différentes, et la plupart des guides en ligne les mélangent ou n’en citent qu’un seul.

Cette page détaille les trois exonérations réellement applicables au LMNP, ce qui se passe quand aucune ne joue, le cas des propriétaires de plusieurs biens, et la déductibilité selon le régime fiscal. Fact-check réalisé le 10 juillet 2026 sur le BOFiP et le code général des impôts.

Un LMNP est-il redevable de la CFE ?

Oui, par principe. La location ou sous-location de locaux meublés constitue, par nature, une activité professionnelle passible de la CFE, quelles que soient les modalités d’exercice (réponse ministérielle Palmero, reprise au BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-10-50). Le statut LMNP, malgré son nom, ne change rien à ce principe : « non professionnel » désigne ici un régime d’imposition sur le revenu, pas une dispense d’impôts locaux. La CFE est un impôt local, totalement indépendant de la distinction LMNP/LMP et du choix micro-BIC/réel.

Ce principe posé, trois exonérations distinctes peuvent s’appliquer, et c’est là que la plupart des articles en ligne s’emmêlent.

Les trois exonérations qu’il ne faut pas confondre

1. L’exonération permanente : quasiment jamais pour un LMNP classique

L’article 1459 du CGI prévoit deux exonérations de plein droit et permanentes pour les locations meublées (BOI-IF-CFE-10-30-10-50). Elles sont beaucoup plus étroites qu’on ne le croit :

• la location accidentelle d’une partie de son habitation personnelle, à condition qu’elle ne présente aucun caractère périodique ;
• la location ou sous-location meublée d’une partie de sa résidence principale, à un locataire qui en fait lui-même sa résidence principale, avec un loyer fixé dans des limites raisonnables.

Ces deux cas visent la chambre louée chez soi, pas un bien locatif distinct. Un LMNP qui loue un studio, un appartement ou une maison entière, séparé de son propre logement, ne rentre dans aucun des deux cas et reste donc redevable de la CFE de plein droit, sous réserve des deux autres dispositifs ci-dessous.

2. L’exonération de la cotisation minimum sous 5 000 € de recettes

C’est la seule que cite la page officielle d’impots.gouv.fr sur le sujet, et c’est la plus utile en pratique pour un LMNP à faible loyer : l’article 1647 D du CGI exonère de la cotisation minimum les redevables dont le chiffre d’affaires ou les recettes de l’année de référence n’excèdent pas 5 000 €. En dessous de ce seuil, aucune CFE minimum n’est due, même en dehors de la première année.

Attention à la nuance : ce seuil exonère la cotisation minimum, pas la CFE calculée sur la valeur locative réelle du bien si elle s’avère supérieure. Pour la quasi-totalité des LMNP (un ou quelques logements, pas un établissement professionnel de grande taille), c’est la cotisation minimum communale qui s’applique de fait, ce qui rend ce seuil de 5 000 € particulièrement pertinent pour les petits loueurs.

3. L’exonération automatique de l’année de création

C’est le point que confirme lmnp.ai en tête des résultats Google, sans toutefois citer de texte : l’article 1478, II du CGI (BOI-IF-CFE-20-50-10) prévoit que la CFE n’est jamais due au titre de l’année de création de l’établissement. Pour un loueur sans salarié, l’année de création correspond à la première année où des loyers ont été perçus. La première imposition à la CFE n’intervient donc que l’année suivante, ce qui explique pourquoi certains loueurs cherchent « CFE LMNP depuis quand » sans trouver de réponse claire : la réponse dépend simplement de la date de votre première mise en location, pas d’une date de réforme nationale.

Cette exonération de la première année ne dispense pas de la formalité déclarative : le formulaire 1447-C-SD doit être déposé avant le 31 décembre de l’année de création, auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend l’adresse du bien loué (et non votre domicile). C’est ce même formulaire qui sert de base au calcul de la CFE due à partir de l’année suivante, distinct de l’immatriculation au guichet unique de l’INPI détaillée dans notre page sur l’immatriculation LMNP : les deux démarches sont obligatoires et indépendantes l’une de l’autre.

Combien coûte la CFE quand aucune exonération ne joue

Passé la première année et au-delà de 5 000 € de recettes, la CFE due par un LMNP correspond, dans l’immense majorité des cas, à la cotisation minimum fixée par la commune (ou l’intercommunalité) où se situe le bien loué. Cette cotisation minimum suit un barème par tranches de chiffre d’affaires, revalorisé chaque année, puis fixé dans chaque tranche par délibération du conseil municipal (article 1647 D du CGI).

Selon plusieurs sources professionnelles concordantes sur le barème 2026, la cotisation minimum s’échelonne globalement entre environ 237 € et un peu plus de 7 300 € selon le chiffre d’affaires, la très grande majorité des LMNP se situant plutôt dans le bas de cette fourchette. Il n’existe pas de tarif national unique : dans chaque tranche, c’est le conseil municipal qui fixe le montant exact par délibération. Deux loueurs avec des loyers comparables peuvent donc payer des montants différents selon l’adresse du bien, et aucun simulateur en ligne ne peut être fiable sans connaître la délibération de la commune concernée. Le montant précis figure sur l’avis de CFE, consultable dans l’espace professionnel du site impots.gouv.fr.

Plusieurs biens, plusieurs communes : combien de CFE ?

C’est une question que je me suis moi-même posée avec mes trois immeubles : est-ce qu’on paie une CFE par bien, ou une seule au total ? La réponse officielle, précisée par l’administration au BOFiP le 24 août 2022 (BOI-IF-CFE-20-20-40-10), est que la cotisation minimum est établie au lieu de l’établissement principal, c’est-à-dire celui qui apporte la contribution la plus importante à l’activité, et non systématiquement à l’adresse de chaque bien.

Quand l’activité s’exerce dans une seule commune avec un seul établissement, la question ne se pose pas : c’est cet établissement qui est imposé. Dès qu’il y a plusieurs biens dans des communes différentes, ou plusieurs établissements distincts au sein d’une même commune, la situation dépend de la façon dont l’activité a été déclarée lors de la formalité initiale, et du bien identifié comme établissement principal. C’est un point suffisamment spécifique à chaque situation pour qu’il vaille mieux le vérifier directement auprès du service des impôts des entreprises compétent plutôt que de se fier à une règle générale trouvée en ligne, y compris sur cette page.

La CFE est-elle déductible ?

Oui, mais seulement dans un régime : au réel, la CFE est une charge déductible du résultat imposable comme n’importe quelle autre charge d’exploitation, ce qui réduit d’autant la base soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (voir notre page sur l’amortissement en LMNP pour le détail des charges déductibles au réel). Au micro-BIC en revanche, l’abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % est censé couvrir l’ensemble des charges, CFE comprise : elle n’est donc jamais déduite séparément, ce qui est rarement précisé alors que la question revient souvent. Le détail des deux régimes est expliqué dans notre page sur le micro-BIC.

Questions fréquentes

Un LMNP doit-il payer la CFE ?

Oui, en principe : la location meublée est une activité professionnelle passible de la CFE, quel que soit le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel). Trois exonérations peuvent s’appliquer : la location d’une chambre dans sa résidence principale (très restrictive), le seuil de 5 000 € de recettes, et l’année de création de l’activité.

La CFE est-elle due la première année ?

Non. L’article 1478, II du CGI exonère automatiquement l’année de création de l’établissement, qui correspond à la première année où des loyers ont été perçus. Le formulaire 1447-C-SD doit néanmoins être déposé avant le 31 décembre de cette même année.

Comment ne pas payer la CFE en LMNP ?

Trois cas précis, et eux seuls : recettes annuelles inférieures ou égales à 5 000 € (exonération de la cotisation minimum) ; location d’une chambre faisant partie de sa résidence principale, louée à un locataire qui en fait lui-même sa résidence principale ; année de création de l’activité. En dehors de ces cas, la CFE reste due.

Un LMNP avec plusieurs biens paie-t-il plusieurs CFE ?

Pas nécessairement. Depuis une précision apportée au BOFiP le 24 août 2022, la cotisation minimum est établie au lieu de l’établissement principal de l’activité, pas systématiquement à l’adresse de chaque bien. La situation exacte dépend de la déclaration initiale ; en cas de doute avec plusieurs biens dans des communes différentes, le service des impôts des entreprises compétent reste la référence la plus fiable.

La CFE est-elle déductible en micro-BIC ?

Non. L’abattement forfaitaire du micro-BIC (50 % ou 30 % selon le type de location) est censé couvrir l’ensemble des charges, y compris la CFE, qui n’est donc jamais déduite séparément. Au régime réel en revanche, la CFE est une charge déductible comme les autres.

Cet article fait partie de notre guide complet de la fiscalité LMNP, qui couvre aussi le micro-BIC, l’amortissement et les prélèvements sociaux.

Les deux échéances de paiement de la CFE (acompte du 15 juin, solde du 15 décembre) sont replacées parmi toutes les dates de l’année du loueur meublé dans le calendrier fiscal LMNP 2026.

Sources

• impots.gouv.fr : page officielle FAQ sur la CFE et la location meublée, seuil de 5 000 €. Consulté le 10/07/2026.
• BOFiP, BOI-IF-CFE-10-30-10-50 : exonérations permanentes de l’article 1459 du CGI (location accidentelle, résidence principale). Consulté le 10/07/2026.
• Légifrance, article 1647 D du CGI : exonération de la cotisation minimum sous 5 000 € de recettes.
• BOFiP, BOI-IF-CFE-20-50-10 : exonération automatique de l’année de création (article 1478, II du CGI).
• BOFiP, BOI-IF-CFE-20-20-40-10 (mise à jour du 24/08/2022) : établissement principal et cotisation minimum en cas d’établissements multiples.
• impots.gouv.fr : formulaire 1447-C-SD, déclaration initiale de CFE.