Simulateur LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Comment ce simulateur calcule
Le simulateur compare l’impôt et les prélèvements sociaux que vous paieriez sur vos loyers meublés dans chacun des deux régimes. Le barème appliqué est celui de l’IR 2026 (revenus 2025) et les seuils du micro-BIC suivent l’année de perception que vous choisissez dans le formulaire : 77 700 € pour des loyers perçus en 2025, 83 600 € pour des loyers perçus en 2026 (longue durée et meublé classé), le meublé de tourisme non classé restant à 15 000 €. Chaque valeur est vérifiée sur les sources officielles à la date affichée sous l’outil.
Côté micro-BIC, il applique l’abattement forfaitaire de votre catégorie de location (50 % en longue durée et meublé classé, 30 % en non classé) tant que vos recettes restent sous le seuil. Côté réel, il déduit vos charges, puis l’amortissement du bâti (terrain exclu), du mobilier et des travaux.
Point souvent ignoré des simulateurs concurrents : depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sur les BIC de location meublée non professionnelle sont passés à 18,6 %. Ce simulateur applique le bon taux.
Pourquoi l’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI)
C’est la règle la plus mal comprise du régime réel. Pour un loueur en meublé non professionnel, l’amortissement déductible d’une année est plafonné à la différence entre les loyers acquis et les autres charges du bien (article 39 C, II, 2° du CGI). Autrement dit, l’amortissement peut ramener votre résultat imposable à zéro, jamais en dessous.
Un exemple : un studio acheté 200 000 € génère environ 5 667 € d’amortissement théorique par an. Si vos loyers moins vos charges laissent 3 600 €, vous ne déduisez que 3 600 € cette année-là. Les 2 067 € restants ne sont pas perdus : ils sont reportés sans limite de durée et réduiront vos loyers imposables des années suivantes. Ce simulateur applique exactement ce mécanisme et affiche l’excédent reporté sous le résultat.
La limite de report de 36 mois qu’on croise parfois dans le texte de loi ne concerne pas le particulier qui loue en direct : elle vise certains associés soumis à l’impôt sur les sociétés dans des structures type SCI ou SNC. Le détail est dans notre guide de l’amortissement LMNP.
Ce que le simulateur ne prend pas en compte
La CSG déductible (6,8 points, récupérée l’année suivante si vous êtes imposé au barème), la décote, les réductions et crédits d’impôt, ainsi que les cotisations sociales dues à l’Urssaf au-delà de 23 000 € de recettes en location courte durée. Pour connaître votre tranche avant de la saisir ici, utilisez le calculateur de TMI. Et pour mesurer l’effet exact de vos loyers sur l’impôt du foyer, le calcul différentiel est plus précis qu’une multiplication par la TMI.
Questions fréquentes
Quel seuil micro-BIC s’applique à mes loyers ?
Celui de l’année où vous encaissez les loyers. Pour des loyers perçus en 2025 : 77 700 € en longue durée et meublé classé. Pour des loyers perçus en 2026 : 83 600 € (revalorisation triennale). Le meublé de tourisme non classé reste à 15 000 € dans les deux cas. Les détails et cas limites sont dans notre article sur les plafonds du LMNP.
L’amortissement non déduit est-il perdu ?
Non. L’excédent d’amortissement que le plafonnement vous empêche de déduire est reporté sans limite de durée tant que vous restez loueur en direct. Il s’imputera sur vos bénéfices des années suivantes, dans la même limite.
Pourquoi 18,6 % de prélèvements sociaux et pas 17,2 % ?
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (art. 12) a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine, dont les BIC de location meublée non professionnelle. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Beaucoup de simulateurs affichent encore l’ancien taux.
Sources
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (plafonnement de l’amortissement, consulté le 10/07/2026)
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 (report des amortissements non déduits, consulté le 10/07/2026)
- service-public.gouv.fr, fiche F32744 (régimes et seuils de la location meublée)
- service-public.gouv.fr, fiche F2329 (prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine)
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Barèmes vérifiés à la date indiquée sur cette page — sources officielles citées en bas d’article.