LMNP au régime réel : les 2 cas où il est obligatoire, et les vrais délais pour opter (2026)

Passer au régime réel, c’est arrêter l’abattement forfaitaire du micro-BIC pour déduire ce que vous dépensez vraiment, et surtout amortir votre bien. Sur le papier, ça efface l’impôt pendant des années. Dans les faits, ça veut aussi dire une vraie comptabilité, une liasse fiscale et une discipline documentaire que le micro-BIC n’exige pas. Voici ce qui déclenche le réel, ce qu’on y déduit vraiment, et les délais exacts pour l’option, textes à l’appui.

Le principe : déduire ce que le micro-BIC forfaitise

Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire (50 % pour la location longue durée et les meublés classés, 30 % pour le tourisme non classé) et considère que cet abattement couvre toutes vos charges. Vous ne déduisez rien de plus, même si vos intérêts d’emprunt ou vos travaux dépassent largement ce forfait.

Au régime réel, vous partez des recettes encaissées et vous déduisez les charges réellement supportées dans l’intérêt de l’activité : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, travaux d’entretien, et l’amortissement du bien et du mobilier. Le résultat imposable, c’est ce qui reste après ces déductions, pas un pourcentage forfaitaire des loyers.

C’est ce mécanisme qui explique la promesse qu’on lit partout : « le réel efface l’impôt ». C’est souvent vrai les premières années, grâce à l’amortissement. Ce n’est pas automatique ni gratuit : la contrepartie, c’est la tenue d’une comptabilité complète.

Qui est obligatoirement au réel

Le réel s’impose dans deux cas, et l’un des deux est cité par la quasi-totalité des sites (au-delà des seuils du micro-BIC), l’autre presque jamais :

• Vous dépassez les seuils du micro-BIC. Pour les recettes perçues en 2026, le basculement est automatique au-delà de 83 600 € (location longue durée, meublés de tourisme classés, chambres d’hôtes) ou 15 000 € (meublés de tourisme non classés).
• Le bien est détenu en indivision. C’est écrit noir sur blanc par l’administration fiscale, et pratiquement aucun guide grand public ne le mentionne : si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro, quel que soit le montant de vos recettes. Vous êtes au réel d’office.

Contrairement à une idée reçue encore très répandue, être redevable de la TVA ne fait plus partie de ces cas depuis 2017. Avant cette date, une location soumise à la TVA (parahôtellerie notamment) excluait automatiquement du micro-BIC. Depuis les revenus perçus en 2017, le BOFiP est explicite : un loueur redevable de la TVA, qu’il dépasse le seuil de la franchise en base ou qu’il y renonce volontairement, peut rester au micro-BIC tant que ses recettes restent sous le seuil propre à ce régime. Les deux mécanismes sont désormais indépendants — voir notre article sur la TVA en LMNP pour le détail des cas qui font basculer en TVA.

En dehors de ces deux cas, vous pouvez rester au micro-BIC même en dessous des seuils, ou opter volontairement pour le réel si vous pensez qu’il sera plus avantageux (charges élevées, gros amortissement à faire jouer).

Réel normal ou réel simplifié : la distinction que personne ne fait

Presque tous les articles sur le sujet parlent « du » régime réel comme s’il n’y en avait qu’un. Il y en a deux, avec des seuils très différents, et pour la quasi-totalité des loueurs en meublé, la question ne se pose même pas.

Le régime réel simplifié (RSI) s’applique par défaut dès que vous dépassez les seuils du micro-BIC, tant que vos recettes restent sous 286 000 € par an pour 2026 (seuil pour les prestations de services, revalorisé depuis 254 000 €, article 302 septies A du CGI, qui renvoie au code des impositions sur les biens et services). Le régime réel normal ne s’applique qu’au-delà, ce qui suppose un parc locatif meublé conséquent. Pour un LMNP avec un ou plusieurs biens loués à l’année, vous êtes très probablement au réel simplifié, avec des obligations comptables allégées : comptabilité dite super-simplifiée possible (comptabilité de trésorerie, créances et dettes constatées seulement à la clôture), et dispense d’établir un bilan (mais pas de compte de résultat) si vos recettes de l’année précédente ne dépassent pas 66 000 €.

Ce que vous pouvez déduire, et la limite sur l’amortissement

Les charges déductibles ne sont pas listées limitativement comme en revenus fonciers : il faut qu’elles soient exposées dans l’intérêt de l’activité, correspondent à une dépense réelle justifiée, et soient rattachées au bon exercice. En pratique : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, primes d’assurance, frais de gestion locative, petits travaux d’entretien, frais de comptable le cas échéant.

L’amortissement du bien et du mobilier vient s’ajouter à ces charges, mais avec une limite stricte posée par l’article 39 C du CGI : la part d’amortissement déduite chaque année ne peut jamais dépasser la différence entre les loyers et les autres charges de l’exercice. Autrement dit, l’amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit. Ce qui n’est pas déduit une année n’est pas perdu : il se reporte, sans limite de durée, tant que vous continuez de louer le bien en meublé. Le report s’arrête seulement en cas de revente ou d’arrêt de la location, sauf si vous avez une autre activité BIC non professionnelle pour l’absorber. Nous détaillons le mécanisme avec un exemple chiffré dans notre article sur l’amortissement LMNP.

Comment et quand opter pour le réel

Les délais d’option ont été allongés par la loi de finances pour 2022 (article 7 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, qui modifie l’article 50-0 du CGI, précisé par le décret n° 2022-942 du 27 juin 2022). Avant cette réforme, il fallait se décider avant le 1er février. Ce n’est plus le cas :

• Au démarrage de l’activité : vous pouvez indiquer votre choix pour un régime réel jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus (n° 2042) de l’année de votre première période d’activité, c’est-à-dire au printemps de l’année suivante, en même temps que votre toute première déclaration.
• En cours d’activité : pour être imposé au réel au titre d’une année N, vous devez exercer l’option par courrier auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration 2042 de l’année N-1. Concrètement, pour basculer au réel sur vos loyers 2026, il faut adresser la demande avant la date limite de la déclaration des revenus 2025, au printemps 2026.

L’option est valable un an et se renouvelle automatiquement par tacite reconduction. Pour revenir au micro-BIC, il faut la dénoncer, par lettre au SIE, avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat n° 2031 de l’année précédant celle du retour au micro : un calendrier propre, distinct de celui de l’option initiale, qu’aucun site consulté ne détaille avec cette précision.

Ce que le réel implique concrètement

Opter pour le réel, c’est accepter une comptabilité conforme au Code de commerce et au plan comptable général, avec une déclaration de résultat (formulaire 2031-SD et ses annexes 2033) obligatoirement télétransmise. Ce n’est pas réservé à un expert-comptable : la loi autorise de la tenir soi-même, mais elle est nettement plus exigeante que le simple relevé annuel du micro-BIC. Nous détaillons les obligations exactes dans nos articles sur la liasse fiscale 2031 et sur la comptabilité LMNP en solo.

Micro-BIC ou réel : la vraie question

Rester au micro-BIC ou basculer au réel n’est pas une question de principe, c’est un calcul : le réel n’est intéressant que si vos charges réelles et votre amortissement dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Sur un bien ancien largement remboursé, avec peu de charges, l’abattement de 50 % peut très bien être plus généreux qu’un calcul au réel. Nous consacrons un article séparé à cette comparaison, chiffres à l’appui.

Questions fréquentes

Le régime réel n’est que l’un des leviers de défiscalisation LMNP, certes le plus puissant. Pour le classement complet des 4 leviers par impact réel, avec un exemple chiffré avant/après, voir notre article de synthèse défiscalisation LMNP.

Sources

• impots.gouv.fr, « Les régimes d’imposition », mis à jour le 08/04/2026 : impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition
• Service-public.fr, fiche F32744, « Impôt sur le revenu — Revenus d’une location meublée » : service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32744
• Article 39 C du Code général des impôts (plafonnement de l’amortissement) et modèle de suivi des amortissements différés, BOI-BIC-AMT-20-40-10-40 : bofip.impots.gouv.fr
• Article 50-0 du CGI modifié par l’article 7 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, et décret n° 2022-942 du 27 juin 2022 (délais d’option pour le réel)
• Article 302 septies A du CGI et code des impositions sur les biens et services (articles L162-1 et suivants), seuils du régime réel simplifié 2026
• BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-20 : depuis les revenus perçus en 2017, il n’est plus nécessaire d’être sous le régime de la franchise en base de TVA pour bénéficier du micro-BIC — bofip.impots.gouv.fr