Liasse fiscale LMNP : ce que contiennent vraiment le formulaire 2031 et les annexes 2033

Tapez « liasse fiscale LMNP » dans Google et regardez qui vous répond : un promoteur immobilier, deux cabinets de comptabilité en ligne, trois éditeurs de logiciels et une plateforme de télétransmission. Tous décrivent une obligation, tous vendent la solution. Je ne vends rien, et je commence par l’information que la moitié des lecteurs de cette page cherchent sans le savoir : si vous êtes au micro-BIC, il n’y a aucune liasse fiscale à déposer. Vous pouvez refermer l’onglet. Pour les autres, voici ce que contient réellement cette liasse, vérifié le 10 juillet 2026 sur les formulaires officiels et le dépliant de la DGFiP, pas sur les blogs.

D’abord, êtes-vous concerné ?

La liasse fiscale est la déclaration de résultats des entreprises. En location meublée, elle ne concerne que le régime réel. Au micro-BIC, l’administration calcule tout à partir du montant brut que vous portez sur la 2042 C-PRO : pas de bilan, pas de compte de résultat, pas de liasse. Le détail des deux régimes est dans notre page micro-BIC.

Au réel, le régime dit « réel simplifié » s’applique de plein droit tant que vos recettes ne dépassent pas 254 000 €. C’est lui qui déclenche la liasse décrite ici. Au-delà de 254 000 €, on bascule au réel normal et sa liasse 2050, un cas rare pour un loueur individuel. La plupart des LMNP au réel y sont d’ailleurs par option volontaire, prise pour amortir le bien, pas parce que leurs recettes dépassent le plafond du micro.

Ce qu’il y a dans la liasse (et ce qui ne vous sert à rien)

La liasse du réel simplifié est composée du formulaire 2031-SD, la déclaration de résultats proprement dite, et de ses annexes 2033, qui vont de 2033-A à 2033-G. Sept tableaux sur le papier. Pour un loueur en meublé, quatre comptent vraiment :

Annexe	Contenu	Ce que vous y mettez concrètement
2033-A	Bilan simplifié	Le bien inscrit à l’actif, vos dettes (emprunt), votre trésorerie
2033-B	Compte de résultat simplifié	Loyers encaissés, charges, intérêts, amortissements : le calcul du résultat
2033-C	Immobilisations et amortissements	Le tableau d’amortissement par composants, année par année
2033-D	Provisions et déficits reportables	Le suivi de vos déficits LMNP et des amortissements en report

La 2033-E concerne la valeur ajoutée et ne s’adresse qu’aux entreprises dont le chiffre d’affaires dépasse 152 500 €. Les 2033-F et 2033-G détaillent la composition du capital et les filiales : sans objet quand on est une personne physique qui loue un appartement. Si votre logiciel les génère vides, c’est normal.

Deux précisions qui changent la déclaration. D’une part, l’amortissement n’est déductible que si le bien figure à l’actif du bilan, donc sur la 2033-A ; le dépliant officiel de la DGFiP le rappelle noir sur blanc. D’autre part, le formulaire 2031 permet de cocher l’option de comptabilité « super-simplifiée » (article 302 septies A ter A du CGI), qui dispense de produire le bilan 2033-A. Le mécanisme de l’amortissement et son plafonnement légal sont détaillés dans notre page amortissement LMNP.

Le cadre I de l’annexe 2031 bis, l’étape que les tutoriels sautent

Voici le détail que je n’ai trouvé sur aucune des pages qui me concurrencent : le loueur en meublé non professionnel ne reporte pas son résultat n’importe où sur la 2031. La notice est explicite, les BIC non professionnels se déclarent dans le cadre I de l’annexe 2031 bis, sur des lignes dédiées aux locations meublées non professionnelles.

Ce n’est pas un raffinement de formaliste. Ce cadre matérialise une règle de fond : les déficits LMNP sont cantonnés. Ils ne s’imputent jamais sur votre salaire, uniquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. Un résultat déclaré au mauvais endroit, dans le cadre des BIC professionnels, fausse ce suivi et vous expose à une rectification. Le résultat atterrit ensuite sur votre déclaration de revenus, case 5NA en cas de bénéfice, 5NY en cas de déficit : les cases exactes du formulaire 2026 sont dans mon tutoriel de la 2042 C-PRO.

Les dates 2026 : la liasse ne suit pas le calendrier de l’impôt sur le revenu

Une idée fausse circule en page 1 de Google : les dates d’envoi de la liasse suivraient les dates de la déclaration de revenus. C’est inexact, et l’écart peut coûter une pénalité de retard. La déclaration de résultats obéit à son propre calendrier : le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, soit le 5 mai en 2026, avec un délai supplémentaire de 15 jours accordé en cas de télétransmission, soit le 20 mai 2026. Les dates départementales de fin mai et début juin (21 mai, 28 mai, 4 juin) ne concernent que la déclaration de revenus en ligne, celle où vous reportez le résultat.

L’ordre a son importance pratique : liasse d’abord, déclaration de revenus ensuite. Si la liasse est télédéclarée avant votre déclaration de revenus, le résultat est reporté automatiquement sur la 2042 C-PRO, il ne vous reste qu’à vérifier. Dans l’autre sens, vous saisissez tout à la main. Le calendrier complet de la campagne est dans notre guide de la déclaration LMNP.

Papier interdit : la vraie raison d’être des logiciels payants

Le point que les sites marchands mentionnent en petit, parce qu’il explique leur existence : la liasse ne peut pas être envoyée sur papier. La transmission dématérialisée des déclarations de résultats est obligatoire pour toutes les entreprises au régime réel (article 1649 quater B quater du CGI), et un dépôt papier est sanctionné par une majoration (article 1738 du même code). En pratique, la liasse BIC passe par la filière EDI, donc par un logiciel ou un prestataire agréé. Les PDF gratuits des formulaires sur impots.gouv.fr servent à comprendre et à préparer, pas à déposer.

C’est le seul maillon de la chaîne où payer a un sens technique. Les logiciels spécialisés LMNP relevés en juillet 2026 vont d’environ 179 à 599 € par an, télétransmission incluse ; des offres au dépôt existent autour de 119 €. Mon avis, déjà développé dans faire sa compta LMNP seul : au réel, l’autonomie complète signifie un logiciel, pas un tableur. Et si vous hésitez à confier l’ensemble à un professionnel, l’arbitrage chiffré est dans notre page comptable LMNP.

Questions fréquentes

Quelle liasse fiscale pour un LMNP ?

Au régime réel simplifié, le cas de la quasi-totalité des loueurs : le formulaire 2031-SD accompagné des annexes 2033-A à 2033-D (bilan, compte de résultat, immobilisations et amortissements, provisions et déficits). Les annexes 2033-E à G ne concernent pas un loueur individuel dans la généralité des cas.

Le micro-BIC doit-il déposer une liasse fiscale ?

Non, jamais. Au micro-BIC, vous reportez uniquement le montant brut de vos loyers sur la déclaration 2042 C-PRO et l’administration applique elle-même l’abattement. Aucun bilan, aucune annexe 2033, aucune télétransmission de liasse.

Quelle est la date limite de la liasse fiscale LMNP en 2026 ?

Le 5 mai 2026 (deuxième jour ouvré suivant le 1er mai), portée au 20 mai 2026 grâce au délai de 15 jours accordé pour la télétransmission. Ces dates sont indépendantes des dates départementales de la déclaration de revenus.

Peut-on envoyer sa liasse fiscale en papier ?

Non. La télétransmission est obligatoire pour toutes les entreprises au régime réel, et le dépôt papier expose à une majoration (article 1738 du CGI). Le dépôt passe en pratique par la filière EDI, via un logiciel ou un prestataire agréé.

Où trouver les formulaires 2031 et 2033 ?

Sur impots.gouv.fr, rubrique recherche de formulaires, en tapant « 2031-SD » ou « 2033 ». Les PDF du millésime en cours sont gratuits. Ils servent de modèle de travail : le dépôt lui-même se fait obligatoirement par voie dématérialisée.

Cet article fait partie de notre guide pas à pas de la déclaration LMNP, qui couvre les deux démarches du loueur, les formulaires et les dates limites de la campagne 2026.

La date du 20 mai n’est qu’une échéance parmi d’autres dans l’année d’un loueur au réel : acompte de CFE en juin, solde en décembre, déclaration de revenus en mai-juin. Tout est daté dans le calendrier fiscal LMNP 2026.

Sources

• Formulaire n° 2031-SD et sa notice, millésime 2026, impots.gouv.fr : composition de la liasse, cadre I de l’annexe 2031 bis, option de comptabilité super-simplifiée. Consulté le 10/07/2026.
• Dépliant « Loueurs en meublé non professionnels » (GP 178, DGFiP, mars 2026) : composition de la liasse du réel simplifié, inscription du bien à l’actif, report des déficits. Consulté le 10/07/2026.
• impots.gouv.fr, obligations de téléprocédures : transmission dématérialisée obligatoire des déclarations de résultats (article 1649 quater B quater du CGI). Consulté le 10/07/2026.