LMNP et indivision : répartition, seuil des 23 000 € et pouvoir de décision entre indivisaires (2026)

L’indivision en LMNP recouvre trois situations : un achat à plusieurs dès le départ (couple non marié ou pacsé, frères et sœurs, amis investisseurs), une séparation qui laisse un bien en indivision post-communauté avant partage, ou une succession non encore liquidée entre héritiers. Notre article sur la succession LMNP détaille la transmission elle-même, donation ou décès ; celui-ci part d’ailleurs, une fois que vous êtes plusieurs à détenir le même bien meublé : comment se répartit le résultat, comment s’immatricule l’activité, comment s’apprécie le seuil de 23 000 €, et qui décide de quoi.

Vous êtes au réel, sans discussion possible

Un bien détenu en indivision ne peut pas relever du micro-BIC, quel que soit le montant des loyers perçus : c’est l’un des trois cas où le régime réel s’impose d’office, avec le dépassement des seuils et la location soumise à TVA. Notre article sur le régime réel LMNP détaille les trois, textes à l’appui, nous n’y revenons pas ici. Conséquence pratique : la question « micro-BIC ou réel » ne se pose jamais entre indivisaires, personne n’ayant le choix. Ce qui reste réellement à trancher tient en quatre points : la répartition du résultat, l’immatriculation, le seuil qui fait basculer en LMP, et le pouvoir de décision sur la gestion courante.

La répartition du résultat : la quote-part, pas un arrangement à l’amiable

Le principe fiscal est celui de la transparence : l’indivision elle-même ne paie rien, chaque indivisaire est personnellement imposé sur sa part du résultat, bénéfice ou déficit, correspondant à ses droits dans l’indivision. Le Conseil d’État l’a confirmé dans un arrêt de 1980 : une ex-épouse copropriétaire indivise d’une entreprise a été imposée sur sa moitié des bénéfices alors même qu’elle ne les avait pas perçus, la seule qualité de co-indivisaire suffisant à caractériser celle de co-exploitant. Ce qui compte fiscalement n’est donc pas ce que vous touchez réellement, c’est votre quote-part théorique.

Un second arrêt, de 1981, couvre le cas fréquent où un indivisaire assume seul la gestion et les frais : le Conseil d’État a jugé que cela ne lui permet pas de déduire plus que sa propre quote-part, le surplus avancé pour les autres restant à leur charge. Seule échappatoire : une convention entre indivisaires prévoyant une répartition différente, à condition d’avoir date certaine avant la clôture de l’exercice. Sans elle, c’est la quote-part figurant à l’acte d’achat ou de succession qui prévaut, pas un accord verbal.

En pratique, le régime réel étant systématique en indivision, une seule liasse fiscale 2031 est déposée pour l’indivision entière ; chaque indivisaire reporte ensuite sa quote-part sur son propre formulaire 2042-C-PRO.

Immatriculation : un seul SIRET pour l’indivision, pas un par indivisaire

C’est le point le moins documenté du sujet, et l’un des plus concrets à régler dans les 15 jours suivant le début de la location. Chaque indivisaire ne s’immatricule pas séparément : l’indivision reçoit une immatriculation propre, avec un SIRET unique, distinct de tout SIRET personnel qu’un indivisaire détiendrait déjà pour une autre activité.

Sur le guichet unique de l’INPI (procedures.inpi.fr), la formalité de création prévoit une branche spécifique, l’« exploitation en commun » : on y désigne un indivisaire comme mandataire-gérant, celui qui a le pouvoir d’engager l’établissement, mais tous les indivisaires doivent être identifiés dans le dossier, avec leur quote-part. Avant 2023, un formulaire papier dédié existait (Cerfa FCMB, distinct du P0i des loueurs seuls) ; la logique n’a pas changé depuis le passage au guichet dématérialisé : une entité déclarée, plusieurs indivisaires identifiés. Nous détaillons la procédure standard pour un loueur seul dans notre article sur l’immatriculation LMNP à l’INPI ; en indivision, c’est la branche « exploitation en commun » qu’il faut choisir d’emblée.

Cas à part : un héritier qui reprend seul un bien loué par un défunt s’immatricule comme n’importe quel nouveau loueur, sans hériter du SIRET du défunt. Nous le détaillons dans notre article sur la succession LMNP. Dès que plusieurs héritiers restent en indivision sans avoir partagé le bien, en revanche, c’est une immatriculation « exploitation en commun » qu’il faut viser, pas autant d’immatriculations que d’héritiers.

Le seuil de 23 000 € : indivisaire par indivisaire, pas pour le bien entier

Le point le plus contre-intuitif de cet article. Notre article sur les plafonds et seuils LMNP a posé la règle générale : le seuil s’apprécie par foyer fiscal, un couple marié ou pacsé additionnant ses recettes plutôt que de disposer de 23 000 € chacun. Mais cette règle vise plusieurs personnes d’un même foyer. L’indivision pose une question différente, entre indivisaires de foyers fiscaux distincts : deux frères, deux amis, deux ex-conjoints après divorce.

La doctrine fiscale (BOI-BIC-CHAMP-40-10) tranche pour un cas voisin, celui d’une location consentie par une société ou un groupement relevant du régime des sociétés de personnes : le dépassement du seuil s’apprécie alors « non au niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux ». Le plan de classement BOFiP range justement les indivisions dans la même famille, sous l’intitulé « sociétés de personnes et assimilées ». C’est cette parenté, plus qu’un paragraphe citant mot pour mot « indivision » à côté de « 23 000 € », qui fonde la position des professionnels consultés pour cet article : chaque indivisaire ne compare à 23 000 € que sa propre quote-part de recettes, pas le total encaissé par le bien. Nous le présentons avec cette nuance plutôt que comme une certitude gravée dans un texte unique, par honnêteté sur ce que dit exactement la source.

Deux frères à parts égales sur un bien qui rapporte 40 000 € par an déclarent chacun 20 000 € : aucun ne franchit le seuil, même si le bien dépasse largement 23 000 € pris globalement. Une répartition inégale peut à l’inverse faire basculer un seul indivisaire : à 70/30 sur 50 000 € de recettes, l’un déclare 35 000 €, l’autre 15 000 €. Si les 35 000 € dépassent aussi ses autres revenus, il devient loueur professionnel, avec l’affiliation Urssaf détaillée dans notre article LMNP et Urssaf, pendant que l’autre reste tranquillement non professionnel sur le même immeuble.

Qui décide quoi : la majorité des deux tiers, pas l’unanimité qu’on lit partout

Beaucoup de pages sur l’indivision présentent sa gestion comme soumise à l’unanimité systématique. Ce n’est plus exact depuis la réforme de 2006 du Code civil. L’article 815-3 pose une règle à deux vitesses : les indivisaires détenant ensemble au moins deux tiers des droits peuvent, à cette seule majorité, accomplir les actes d’administration et surtout « conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ». Un bail d’habitation meublé, même imposé en BIC, n’est pas un bail commercial au sens civil : il relève de cette majorité des deux tiers, pas de l’unanimité. Exception à garder en tête : un LMNP géré, loué via bail commercial à un exploitant, redemande l’unanimité pour ce bail-là.

L’unanimité reste obligatoire pour tout acte de disposition, vendre ou hypothéquer, et pour tout acte hors de l’exploitation normale du bien. La loi permet aussi de signer une convention d’indivision, qui organise la gestion et désigne un gérant au-delà de ces règles par défaut : une option à envisager avant qu’un désaccord chronique ne s’installe.

Une mésentente entre indivisaires ne bloque donc pas nécessairement la mise en location meublée. Deux indivisaires sur trois, ou plus généralement ceux qui réunissent les deux tiers des droits, peuvent décider seuls de louer, de reconduire un bail, ou de choisir un exploitant en LMNP géré, sans attendre le troisième. Le choix « micro-BIC ou réel », qu’on imagine parfois source de conflit, ne se pose en réalité jamais, on l’a vu plus haut : l’indivision est au réel d’office pour tout le monde. Ce qui peut réellement diverger, ce sont les choix de gestion : travaux, montant du loyer, décision de continuer ou de vendre. C’est précisément là que la distinction entre majorité des deux tiers et unanimité prend tout son sens.

Mon expérience

Je n’ai jamais acheté en indivision. Mes trois immeubles, à Toulouse et Clermont-Ferrand, sont à mon nom depuis 2002, et mon projet de R+4 le sera très probablement aussi. En préparant cet article, ce qui m’a le plus frappé n’est pas la fiscalité, je m’y attendais un peu, mais la mécanique de décision. Ma vraie faiblesse, je l’ai déjà dit ailleurs sur ce site, c’est de me décider trop tard. En solo, ce défaut ne pèse que sur moi : personne à convaincre, personne à attendre. En indivision, je réalise que j’aurais probablement commis l’erreur inverse de ce qu’autorise la loi : attendre un accord unanime avant de louer, alors que les deux tiers suffisent pour l’essentiel des décisions courantes. La détention seule ne m’a rien appris de plus que ce que confirme cet article. Elle m’a simplement évité d’avoir à l’apprendre à mes dépens.

Questions fréquentes

Comment se répartissent les revenus d’un LMNP en indivision ?

Selon la quote-part de propriété de chaque indivisaire, pas selon qui perçoit effectivement les loyers. Une convention entre indivisaires peut prévoir une répartition différente, à condition d’avoir date certaine avant la clôture de l’exercice.

Combien de numéros SIRET faut-il pour un LMNP en indivision ?

Un seul, attribué à l’indivision via la branche « exploitation en commun » du guichet unique de l’INPI, avec tous les indivisaires identifiés mais un seul mandataire-gérant désigné.

Le seuil de 23 000 € se calcule-t-il pour le bien entier ou pour chaque indivisaire ?

Pour chaque indivisaire, à proportion de sa quote-part. Un bien qui rapporte largement plus de 23 000 € au total peut laisser tous ses indivisaires en LMNP si leurs parts individuelles restent sous ce seuil.

Faut-il l’accord de tous les indivisaires pour mettre le bien en location meublée ?

Non. Depuis la réforme de 2006 du Code civil, la majorité des deux tiers des droits indivis suffit pour conclure ou renouveler un bail d’habitation meublé (article 815-3 du Code civil). L’unanimité ne redevient obligatoire que pour les actes de disposition, comme la vente, ou pour un bail commercial.

Cet article fait partie de notre guide complet du statut LMNP. Pour un projet familial pensé dès le départ pour éviter les contraintes de l’indivision, voir aussi notre article sur la SARL de famille, qui remplace la propriété directe par des parts sociales plus faciles à transmettre.

Sources

• Code civil, article 815-3 (majorité des deux tiers pour les actes d’administration et la conclusion des baux, unanimité pour les actes de disposition), consulté le 12/07/2026.
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-70-20-70 — Sociétés de personnes et assimilées, indivisions : répartition du résultat selon les droits de chaque indivisaire, Conseil d’État 25 juillet 1980 n° 13941 et 6 février 1981 n° 15571, consulté le 12/07/2026.
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 — Détermination du caractère professionnel de la location meublée, seuil de 23 000 € apprécié au niveau des associés pour une société ou un groupement de personnes (§140), version en vigueur au 15/04/2026, consultée le 12/07/2026.
• Code général des impôts, article 155, IV (définition du caractère professionnel de la location meublée, seuil de 23 000 €).
• Amarris Immo, « LMNP : le guichet unique de l’Inpi pour déclarer votre activité locative » (procédure d’immatriculation en indivision, branche « exploitation en commun », historique du formulaire FCMB), consulté le 12/07/2026.