LMNP et succession : transmettre un bien loué en meublé (2026)

Vendre un bien LMNP et le transmettre à titre gratuit, par donation ou succession, sont deux opérations que beaucoup de guides traitent presque comme une seule question de fiscalité. Ce n’est pas le cas. La quasi-totalité de ce que nous avons publié sur la revente d’un LMNP, plus-value, réintégration des amortissements depuis 2025, prélèvements sociaux, repose sur l’article 150 U du Code général des impôts, qui ne concerne que les cessions à titre onéreux. Une donation ou une succession n’en sont pas. Voici ce que cela change concrètement, et ce qui ne change pas.

Sommaire

• Donation et succession sont hors du champ de la plus-value
• Donner un bien LMNP de son vivant
• Ce qui se passe au décès du loueur
• Le statut LMNP ne se transmet pas, seul le bien se transmet
• Mon expérience
• Questions fréquentes

Donation et succession sont hors du champ de la plus-value

L’article 150 U du CGI, qui fixe le régime des plus-values immobilières des particuliers (celui qui s’applique au LMNP, y compris à sa réforme de 2025), ne vise que les cessions à titre onéreux : les ventes. Une donation ou une transmission par décès n’entrent pas dans ce champ. Concrètement, cela veut dire deux choses. D’abord, aucun impôt sur la plus-value n’est dû au moment de la donation ou du décès, quelle que soit la différence entre le prix d’achat initial et la valeur actuelle du bien. Ensuite, et c’est le point que la réforme de 2025 rend nettement plus intéressant qu’avant, la réintégration des amortissements dans la base imposable de la plus-value (art. 150 VB III du CGI, issue de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) ne s’applique pas non plus, puisqu’elle ne vise que les cessions à titre onéreux réalisées depuis le 15 février 2025. Un bien donné ou transmis par succession échappe donc entièrement à ce mécanisme, alors qu’il coûterait potentiellement plusieurs milliers d’euros à la revente (voir notre exemple chiffré dans l’article sur la plus-value LMNP).

La contrepartie, c’est que la transmission gratuite n’est pas non plus sans fiscalité : elle relève des droits de donation ou de succession, un impôt différent, avec son propre barème (5 % à 45 % selon le lien de parenté et la part reçue) et ses propres abattements.

Donner un bien LMNP de son vivant

Donner un bien loué en meublé à ses enfants, de son vivant, obéit aux mêmes règles que n’importe quelle donation immobilière. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans en franchise de droits (art. 779 du CGI) : à deux parents et deux enfants, cela représente potentiellement 400 000 € transmis sans droits, renouvelables tous les 15 ans.

Une stratégie fréquente consiste à donner seulement la nue-propriété du bien, en conservant l’usufruit (et donc les loyers) jusqu’à son propre décès. La valeur taxable de la donation est alors réduite selon un barème fixé par l’âge du donateur au jour de la donation (art. 669 du CGI) : par exemple, la nue-propriété ne représente que 50 % de la valeur du bien entre 51 et 60 ans, contre 70 % entre 71 et 81 ans. Au décès du donateur, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits de succession supplémentaires sur l’usufruit, qui s’éteint automatiquement.

Le nu-propriétaire ou le nouveau plein propriétaire repart avec une nouvelle base : sa valeur d’acquisition, pour un futur calcul de plus-value ou pour un futur amortissement s’il opte pour le régime réel, est la valeur retenue pour le calcul des droits de donation, et non le prix d’achat initial du donateur. C’est ce mécanisme qui explique qu’une donation, suivie plus tard d’une revente par le donataire, ne génère généralement que peu ou pas de plus-value : la base de calcul a déjà été remise à zéro au jour de la donation.

Un point de prudence s’impose ici, que peu de sites formulent honnêtement : une donation suivie d’une cession très rapide, si elle apparaît comme fictive ou orchestrée pour échapper à l’impôt sans réel transfert de propriété au donataire, expose à une procédure d’abus de droit (art. L64 du Livre des procédures fiscales, majoration jusqu’à 80 %). Une donation réelle, où le donataire dispose effectivement du bien et du produit d’une éventuelle vente, est une opération reconnue et courante ; aucun texte ne fixe cependant de délai minimal garanti entre donation et revente pour être à l’abri d’un contrôle. C’est un point à aborder avec un notaire au moment de la donation, pas une case à cocher a posteriori.

Pour un projet familial pensé dès le départ pour être transmis progressivement, une autre option existe en amont de la donation d’un bien détenu en direct : loger l’investissement dans une SARL de famille. La transmission se fait alors par donation de parts sociales plutôt que de fractions d’un bien, sans changer la fiscalité BIC des loyers si les associés restent éligibles à l’option de l’article 239 bis AA du CGI. Les droits de donation restent dus dans les deux cas.

Ce qui se passe au décès du loueur

Au décès du loueur, les bénéfices de l’exercice en cours, du 1er janvier jusqu’à la date du décès, sont immédiatement imposés au nom du défunt : c’est une déclaration à part, distincte de la déclaration de revenus habituelle, à établir par les héritiers ou le notaire dans les 60 jours suivant le décès si le loueur était au régime réel (le même délai que pour toute cessation d’activité, déjà détaillé dans notre calendrier fiscal LMNP).

Le bien lui-même entre dans la succession pour sa valeur vénale au jour du décès, celle qui sert de base au calcul des droits de succession. Les mêmes abattements que pour une donation s’appliquent par enfant (100 000 €), mais avec une règle à connaître : les donations consenties par le défunt à ce même héritier dans les 15 ans précédant le décès sont réintégrées dans le calcul (le « rapport fiscal », art. 784 du CGI), ce qui réduit d’autant l’abattement disponible au moment de la succession. Une donation ancienne de plus de 15 ans, en revanche, n’a plus d’incidence : c’est ce qui rend l’anticipation, donner tôt plutôt qu’attendre, fiscalement efficace sur la durée.

Si plusieurs héritiers se retrouvent copropriétaires en indivision et souhaitent continuer à louer le bien meublé, l’activité ne se poursuit pas automatiquement sous l’ancien SIRET du défunt : voir le point suivant.

Le statut LMNP ne se transmet pas, seul le bien se transmet

C’est le point que la plupart des comparatifs de logiciels et de cabinets, focalisés sur la fiscalité de la transmission, ne disent pas clairement : le statut de loueur en meublé non professionnel est attaché à une personne, pas au bien. Un héritier ou un donataire qui continue de louer le logement meublé doit s’immatriculer en son nom propre auprès du guichet unique de l’INPI, dans les 15 jours suivant le début de sa propre activité de location, exactement comme n’importe quel nouveau loueur (voir notre article sur l’immatriculation LMNP). Il ne récupère ni le SIRET du défunt ou du donateur, ni son historique comptable, ni son plan d’amortissement : tout repart sur la nouvelle valeur d’acquisition, ce qui, pour un régime réel, peut même être un avantage puisque la base amortissable est recalculée sur une valeur généralement plus élevée que celle payée des décennies plus tôt par le premier propriétaire.

Mon expérience

Je n’ai jamais donné ni reçu de bien en LMNP : mes trois immeubles, achetés en direct depuis Clermont-Ferrand en 2002, sont toujours à mon nom, et je n’ai pas encore engagé de réflexion sérieuse sur leur transmission. C’est justement en préparant cet article que j’ai réalisé que le sujet mérite d’être anticipé plutôt que traité au dernier moment, un peu comme cette tendance que j’ai déjà eue par le passé à me décider trop tard sur des questions patrimoniales. Le projet de R+4 en cours ajoutera un bien de plus à réfléchir un jour à cette question ; pour l’instant, je documente ce que dit la loi, pas ce que j’ai vécu.

Questions fréquentes

Dois-je payer un impôt sur la plus-value si je donne mon bien LMNP à mes enfants ?

Non. Les donations, comme les successions, sont des transmissions à titre gratuit, hors du champ de l’article 150 U du CGI qui régit l’impôt sur la plus-value immobilière des particuliers. Vous devrez en revanche des droits de donation, calculés sur un barème et des abattements différents.

La réintégration des amortissements de 2025 s’applique-t-elle à une donation ou une succession ?

Non. L’article 150 VB III du CGI, issu de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, ne vise que les cessions à titre onéreux réalisées depuis le 15 février 2025. Une transmission gratuite y échappe entièrement.

Qui doit s’immatriculer après avoir reçu un bien LMNP par donation ou succession ?

Le donataire ou l’héritier qui continue de louer le bien meublé doit s’immatriculer en son nom propre auprès du guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivant le début de sa propre activité, comme n’importe quel nouveau loueur.

Combien de temps attendre entre une donation et une revente pour éviter un redressement ?

Aucun texte ne fixe de délai garanti. Une donation réelle, où le donataire dispose effectivement du bien, est une opération reconnue ; une donation suivie d’une revente immédiate et orchestrée pour échapper à l’impôt expose à une procédure d’abus de droit (art. L64 du LPF). C’est un point à discuter avec un notaire au moment de la donation.

Sources

• Code général des impôts, article 150 U : champ de l’imposition des plus-values immobilières des particuliers, limité aux cessions à titre onéreux.
• Code général des impôts, article 150 VB III (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) : réintégration des amortissements, applicable aux seules cessions à titre onéreux depuis le 15 février 2025.
• Code général des impôts, article 669 : barème de valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge.
• Code général des impôts, article 779 : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
• Code général des impôts, article 784 : rapport fiscal des donations de moins de 15 ans dans le calcul des droits de succession.
• Service-Public, fiche F32272 : rapport fiscal des donations dans une succession.
• Livre des procédures fiscales, article L64 : procédure de répression des abus de droit.