Plus-value LMNP : le calcul étape par étape (2026)

Notre guide du silo revendre et transmettre en LMNP pose déjà les grands principes de la plus-value. Cet article va plus loin sur un seul point, le calcul lui-même, poste par poste, avec un exemple chiffré différent de celui déjà publié pour que vous puissiez suivre la mécanique sur vos propres chiffres plutôt que sur les nôtres.

Le régime dépend de votre statut au jour de la vente, pas de celui que vous aviez à l’achat

Si vous êtes LMNP à la date de la cession, la plus-value relève du régime des particuliers, celui de la vente d’un bien loué nu : abattements pour durée de détention, taux fixes. Si vous êtes LMP, elle relève du régime des plus-values professionnelles, avec ses propres seuils d’exonération selon les recettes des deux années précédentes (totale sous 90 000 € HT, partielle entre 90 000 et 126 000 €, ou 250 000 € et 350 000 € HT si votre activité relève de la parahôtellerie, un point détaillé dans notre article sur le passage du LMNP au LMP). Ce n’est pas votre statut au moment de l’achat du bien qui compte, c’est celui que vous avez le jour de la signature de l’acte de vente.

Le calcul, poste par poste, pour un LMNP au régime des particuliers

Prenez le prix de cession, retirez le prix d’acquisition majoré des frais réels (ou d’un forfait de 7,5 % si vous ne les justifiez pas) et des travaux réels (ou d’un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans). Vous obtenez la plus-value brute. Si vous êtes au réel et que vous avez déduit des amortissements sur ce bien, l’étape suivante, depuis la loi de finances 2025 (art. 84, cessions à compter du 15 février 2025), consiste à réintégrer ces amortissements : concrètement, le prix d’acquisition retenu pour le calcul est diminué du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente d’autant la plus-value brute taxable. Seuls les amortissements réellement déduits comptent : ceux qui n’ont jamais pu l’être à cause du plafonnement de l’article 39 C ne sont pas réintégrés, puisqu’ils n’ont jamais réduit votre impôt. Ce mécanisme est détaillé plus longuement dans notre article sur la réintégration des amortissements.

Les abattements pour durée de détention

Une fois la plus-value brute obtenue, deux abattements s’appliquent séparément, un pour l’impôt sur le revenu, un pour les prélèvements sociaux. Pour l’IR, l’abattement est de 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année, puis de 4 % pour la 22e, ce qui donne une exonération totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, puis 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année, pour une exonération totale au bout de 30 ans. C’est cette différence de rythme, plus lente sur les prélèvements sociaux, qui explique qu’un bien totalement exonéré d’IR après 22 ans reste encore partiellement taxé aux prélèvements sociaux pendant 8 ans de plus.

Exemple chiffré : un appartement détenu 16 ans

Prenons un appartement acheté 120 000 € en 2010 et revendu 210 000 € en 2026, soit 16 années de détention, en ignorant frais et travaux forfaitaires pour garder l’exemple lisible. La plus-value brute est de 90 000 €. À 16 ans de détention, l’abattement IR est de (16 – 5) x 6 % = 66 %, l’abattement PS de (16 – 5) x 1,65 % = 18,15 %.

Au micro-BIC, sans amortissement à réintégrer : la base IR est de 30 600 €, taxée à 19 %, soit 5 814 € ; la base PS est de 73 665 €, taxée à 17,2 %, soit 12 670 €. Total : 18 484 €.

Au réel, en supposant 40 000 € d’amortissements déduits sur la période et donc réintégrés : la plus-value brute retenue passe à 130 000 €. La base IR est de 44 200 €, taxée à 19 %, soit 8 398 € ; la base PS est de 106 405 €, taxée à 17,2 %, soit 18 302 €. Total : 26 700 €. La réintégration des amortissements coûte ici environ 8 200 € de plus qu’au micro-BIC, sur la seule vente. C’est le paramètre que la plupart des simulateurs généralistes ignorent, faute de distinguer les deux régimes à la revente.

Le taux qui ne bouge pas : 17,2 % sur la plus-value, pas 18,6 %

Un point de confusion fréquent, entretenu par des sites qui appliquent partout le taux de prélèvements sociaux relevé par la LFSS 2026 : ce taux de 18,6 % concerne les loyers LMNP (voir notre article sur la fiscalité LMNP), pas la plus-value de cession, qui reste au taux dérogatoire de 17,2 %. Un même loueur paie donc deux taux de prélèvements sociaux différents selon qu’il déclare un loyer ou une plus-value la même année, et plusieurs sites appliquent 18,6 % aux deux par simplification, ce qui majore artificiellement le montant affiché.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattement IR), une surtaxe progressive s’ajoute, de 2 % à 6 % selon des tranches qui vont de 100 000 à plus de 250 000 € de plus-value imposable. Elle ne concerne donc que les ventes dégageant une plus-value déjà conséquente après abattement, ce qui, avec 22 ans de détention menant à l’exonération totale d’IR, exclut de fait une bonne partie des reventes tardives.

Mon expérience

Mes trois immeubles sont toujours en ma possession, jamais revendus. Le premier, à Clermont-Ferrand depuis 2002, a dépassé les 22 ans de détention : s’il devait être vendu aujourd’hui, sa plus-value serait totalement exonérée d’impôt sur le revenu, et je suis au micro-BIC depuis le début, donc la réforme sur la réintégration des amortissements ne me concernerait pas. Je n’ai donc jamais eu à faire ce calcul pour de vrai, mais je l’ai refait à la main plusieurs fois pour vérifier les chiffres de ce site, et c’est un exercice que je recommande à quiconque envisage de vendre plutôt que de se fier à un pourcentage entendu en passant.

Questions fréquentes

Au bout de combien de temps une plus-value LMNP est-elle totalement exonérée ?

22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, la plus-value reste taxée uniquement au titre des prélèvements sociaux, à un rythme d’abattement plus lent.

La réintégration des amortissements s’applique-t-elle au micro-BIC ?

Non. Au micro-BIC, aucun amortissement n’est individuellement déduit du résultat (l’abattement forfaitaire en tient lieu), il n’y a donc rien à réintégrer au moment de la vente. Seuls les biens détenus au régime réel sont concernés par cette réforme entrée en vigueur pour les cessions à compter du 15 février 2025.

Le taux de 18,6 % des prélèvements sociaux s’applique-t-il à la plus-value ?

Non. Ce taux, relevé par la LFSS 2026, ne concerne que les loyers LMNP. La plus-value immobilière reste taxée aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Comment se calcule la plus-value pour un loueur en meublé professionnel (LMP) ?

Elle relève du régime des plus-values professionnelles, pas de celui des particuliers. L’exonération est totale si les recettes de location des deux années précédant la vente sont inférieures à 90 000 € HT (250 000 € en parahôtellerie) et que l’activité dure depuis au moins 5 ans, partielle entre ce seuil et 126 000 € HT (350 000 € en parahôtellerie).

Le statut LMP ou LMNP au jour de la vente n’est pas figé d’une année sur l’autre : voir notre article passage du LMNP au LMP pour comprendre pourquoi ce basculement se réévalue chaque année.

Cet article traite de la vente, où la plus-value s’applique. Pour une transmission gratuite (donation, succession), le régime est entièrement différent : voir notre article LMNP et succession.

Sources

• impots.gouv.fr : calcul de la plus-value d’un bien donné en location meublée, mise à jour 20/03/2026.
• Service-Public, fiche F32805 : seuils d’exonération des plus-values professionnelles LMP, dont parahôtellerie, vérifiée le 21/02/2026.
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, cessions à compter du 15/02/2025.
• Code général des impôts, article 150 VC : abattements pour durée de détention.
• Code général des impôts, article 1609 nonies G : surtaxe sur les plus-values immobilières élevées.