Passage du LMNP au LMP : ce n’est pas un aller simple (2026)

Notre article sur LMNP ou LMP détaille les deux conditions qui font basculer un loueur d’un statut à l’autre. Celui-ci va plus loin sur un point que presque aucun site ne mentionne : ce basculement n’est pas un aller simple. Le statut LMP n’est pas acquis une fois pour toutes, il se réexamine chaque année, et il est tout à fait possible de repasser LMNP l’année suivante si votre situation change.

Un statut réévalué chaque année, pas acquis définitivement

La fiche officielle du régime LMP (Service-Public, F32805) est claire sur ce point, même si elle ne le formule pas en ces termes : les deux conditions du LMP s’apprécient sur les recettes annuelles de l’année civile. Cela veut dire concrètement que votre statut se recalcule chaque 31 décembre, sur les chiffres de l’année qui vient de s’écouler. Une année où vos recettes locatives dépassent 23 000 € et le total des autres revenus d’activité du foyer, vous êtes LMP pour cette année-là. Si l’année suivante vos recettes baissent sous ce seuil, ou que les revenus professionnels du foyer augmentent au point de redevenir supérieurs à vos recettes locatives, vous redevenez LMNP, sans démarche particulière à effectuer au-delà de cocher la bonne case sur votre déclaration. Beaucoup de guides présentent le passage en LMP comme une bascule définitive et irréversible : ce n’est vrai que si votre situation reste stable d’une année sur l’autre, pas parce que le texte l’impose.

Les deux conditions, pour mémoire

Vos recettes locatives annuelles, tous membres du foyer fiscal confondus, doivent dépasser 23 000 € toutes taxes et charges comprises, ET être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC). Les deux conditions sont cumulatives : franchir 23 000 € de loyers sans dépasser le reste des revenus du foyer vous laisse LMNP. Le détail de ce mécanisme, et l’erreur fréquente qui confond ce critère avec un seuil de « 50 % des revenus du ménage », est traité dans notre article LMNP ou LMP.

Ce qui change vraiment quand vous basculez en LMP

Le changement le plus concret ne concerne pas votre déclaration annuelle de loyers, qui reste en BIC dans les deux cas, mais trois points précis. D’abord, les déficits : un déficit LMNP ne s’impute que sur des revenus de même nature, dans la limite de 10 ans, jamais sur le revenu global (art. 156, I-1° ter du CGI, détaillé dans notre article sur le déficit LMNP). Un déficit LMP, lui, s’impute sur l’ensemble du revenu global du foyer sans aucune limite de montant (art. 156, I du CGI), avec un report possible sur les 6 années suivantes si le revenu global d’une année ne suffit pas à l’absorber. C’est l’écart fiscal le plus significatif entre les deux statuts, largement sous-estimé dans les comparatifs qui se concentrent sur les seuils d’entrée plutôt que sur leurs conséquences.

Ensuite, les cotisations sociales : en LMP, vous basculez de prélèvements sociaux vers des cotisations sociales à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), à un taux plus élevé mais qui ouvre des droits (retraite, maladie) que les prélèvements sociaux n’ouvrent pas. Pour la location de courte durée, l’affiliation Urssaf intervient dès 23 000 € de recettes sans même attendre la condition de prépondérance, un piège social distinct du critère fiscal détaillé dans notre article LMNP ou LMP. Nous détaillons ce mécanisme et les taux exacts dans notre article dédié LMNP et Urssaf. Enfin, la plus-value de cession relève, au jour de la vente, du régime professionnel plutôt que du régime des particuliers, avec ses propres seuils d’exonération : le détail complet est dans notre article plus-value LMNP.

Et si vous repassez LMNP l’année suivante ?

Rien ne s’y oppose. Vous redevenez LMNP dès que l’une des deux conditions cesse d’être remplie, sans qu’il soit besoin de solliciter quoi que ce soit auprès de l’administration : c’est un constat, pas une demande. La conséquence pratique la plus importante concerne la vente d’un bien : c’est votre statut à la date de la cession qui détermine le régime de plus-value applicable, pas votre statut des années précédentes. Un loueur qui a été LMP pendant quelques années puis redevenu LMNP au moment de vendre relève donc du régime des particuliers pour cette vente, avec les abattements pour durée de détention qui courent depuis l’acquisition du bien, indépendamment des années passées sous statut LMP.

Mon expérience

Avec trois immeubles et un régime micro-BIC choisi pour la simplicité, je n’ai jamais approché le seuil des 23 000 € qui ferait basculer mon foyer en LMP. Le projet R+4 changera la donne : plus de logements loués veut dire plus de recettes locatives, et la question de savoir si je passerai un jour ce seuil, et donc si je devrai suivre ce basculement d’une année sur l’autre, se posera concrètement pour la première fois en 24 ans. Je n’ai pas encore la réponse, mais au moins je sais maintenant que ce n’est pas un couperet définitif : si une année dépasse le seuil et la suivante non, je ne reste pas coincé en LMP par erreur d’appréciation.

Questions fréquentes

Le passage en LMP est-il définitif ?

Non. Le statut se réévalue chaque année civile, sur les recettes et revenus de cette année précise. Si l’une des deux conditions cesse d’être remplie l’année suivante, vous redevenez LMNP automatiquement, sans démarche particulière.

Faut-il faire une déclaration spéciale pour passer de LMNP à LMP ou inversement ?

Non, il n’y a pas de demande à formuler. Le statut découle mécaniquement du constat des deux conditions sur l’année écoulée ; il suffit de déclarer vos revenus dans la bonne catégorie l’année concernée.

Quel est le principal avantage fiscal du LMP par rapport au LMNP ?

L’imputation des déficits sur le revenu global du foyer, sans limite de montant et avec un report possible sur 6 ans, contre une imputation limitée aux revenus de même nature et à 10 ans en LMNP. C’est l’écart le plus significatif entre les deux statuts.

Quel régime de plus-value s’applique si j’ai été LMP puis redevenu LMNP avant de vendre ?

C’est votre statut au jour de la cession qui compte, pas celui des années précédentes. Si vous êtes LMNP au moment de la vente, le régime des particuliers s’applique, avec les abattements pour durée de détention calculés depuis l’achat du bien.

Sources

• Service-Public, fiche F32805 : conditions et régime fiscal du LMP, vérifiée le 21/02/2026.
• Code général des impôts, article 155, IV : définition et conditions du LMP.
• Code général des impôts, article 156, I : imputation des déficits professionnels sur le revenu global, sans limitation de montant.
• Code général des impôts, article 156, I-1° ter : imputation limitée des déficits LMNP aux revenus de même nature, sur 10 ans.