Déficit LMNP : la confusion avec le déficit foncier, et le piège des cases 5GA-5GJ (2026)
Beaucoup de guides traitent le déficit en location meublée comme une variante du déficit foncier classique, avec le même plafond de 10 700 € par an. C’est une confusion, pas une nuance : les deux mécanismes n’ont ni les mêmes règles, ni le même plafond, ni la même durée de report. Et un point de vigilance signalé par des professionnels du chiffre mérite d’être connu avant votre prochaine déclaration.
Le déficit LMNP n’est pas le déficit foncier
Le déficit foncier concerne la location nue, imposée en revenus fonciers. Il est plafonné à 10 700 € par an imputables sur le revenu global, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le déficit LMNP obéit à une logique différente, parce que vos loyers meublés relèvent des BIC, pas des revenus fonciers. Il ne s’impute jamais sur votre revenu global : ni salaires, ni autres revenus. Il ne peut être imputé que sur des revenus de même nature, c’est-à-dire vos futurs bénéfices tirés de la location meublée non professionnelle, et ce, pendant dix ans. Aucun plafond en montant ne s’applique, contrairement au déficit foncier.
Comment un déficit apparaît réellement en LMNP
Un déficit ne peut exister qu’au régime réel : au micro-BIC, l’abattement forfaitaire ne peut jamais produire de résultat négatif, il ne fait que réduire une base positive.
Le point technique que peu d’articles détaillent : l’amortissement seul ne peut jamais créer ni aggraver un déficit. L’article 39 C du Code général des impôts plafonne la part d’amortissement déductible chaque année au montant des loyers diminués des autres charges. Un déficit ne peut donc naître que des charges réelles autres que l’amortissement (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété) qui, elles, dépassent les loyers de l’exercice. C’est typiquement le cas la première année d’un investissement financé à crédit, avec des travaux de mise en location. Nous détaillons ce plafonnement dans notre article sur l’amortissement LMNP.
Report sur 10 ans, uniquement sur des revenus LMNP futurs
Le déficit constaté une année s’impute automatiquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. Si vous cessez toute activité de location meublée non professionnelle avant d’avoir pu l’imputer entièrement, le solde non utilisé est perdu : il ne se transforme pas en déficit foncier, ni en réduction de votre revenu global, quelle que soit la raison de l’arrêt.
Le point de vigilance à vérifier chaque année
Sur la déclaration de revenus, le déficit de l’année se déclare en case 5NY (ou 5OY selon votre situation), et les déficits antérieurs encore reportables des dix dernières années se répartissent dans les cases 5GA à 5GJ du formulaire 2042 C-PRO, une par année d’origine. Ces cases sont normalement pré-remplies par l’administration d’une année sur l’autre, à partir de votre déclaration précédente.
Plusieurs professionnels du chiffre ont signalé, pour les campagnes déclaratives 2025 et 2026, des cas où ce report automatique ne s’est pas fait correctement : des montants de déficits antérieurs pourtant toujours valables et non prescrits se sont retrouvés à zéro sur la déclaration pré-remplie. Ce n’est pas un cas isolé documenté officiellement par l’administration à ce jour, mais le signalement est suffisamment concret pour justifier une vérification systématique : reprenez votre avis d’imposition ou votre déclaration de l’année précédente, retrouvez le détail de vos déficits reportables par case et par année d’origine, et comparez-le à ce qui apparaît pré-rempli avant de valider. Un déficit non reporté correctement se traduit, très concrètement, par un impôt payé en trop.
Peut-on créer un déficit volontairement ?
Non. Un déficit doit correspondre à des charges réellement engagées et justifiées dans l’intérêt de l’activité de location. Il n’est pas possible de gonfler artificiellement des charges ou de choisir un rythme d’amortissement dans le seul but de générer ou d’accroître un déficit, l’administration peut requalifier ce type de montage. L’amortissement, on l’a vu, ne peut de toute façon jamais être seul à l’origine d’un déficit, en raison du plafonnement de l’article 39 C.
Questions fréquentes
Le déficit LMNP peut-il réduire mes impôts sur mon salaire ?
Non. Contrairement au déficit foncier, le déficit LMNP ne s’impute jamais sur le revenu global. Il ne réduit que vos futurs revenus de location meublée non professionnelle, sur dix ans.
Que devient un déficit LMNP si je revends le bien ?
S’il vous reste d’autres biens en location meublée non professionnelle, le déficit continue de s’imputer sur les bénéfices de cette activité. Si vous arrêtez toute activité de location meublée, le solde non imputé est perdu.
Le déficit LMNP existe-t-il au micro-BIC ?
Non. L’abattement forfaitaire du micro-BIC ne peut jamais aboutir à un résultat négatif : il réduit une base imposable positive, il ne la fait pas passer sous zéro.
Ce plafond de 10 ans et cette restriction aux revenus de même nature disparaissent si vous basculez en LMP : le détail est dans notre article passage du LMNP au LMP.
Sources
- impots.gouv.fr, « Les régimes d’imposition », mis à jour le 08/04/2026 : impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition
- Article 39 C du Code général des impôts (plafonnement de l’amortissement) et BOI-BIC-AMT-20-40-10-40 : bofip.impots.gouv.fr
- corrigetonimpot.fr, « Les déficits LMNP des biens loués meublés non reportés sur la déclaration d’impôt 2025 », signalement d’un dysfonctionnement de report des cases 5GA à 5GJ : corrigetonimpot.fr
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Barèmes vérifiés à la date indiquée sur cette page — sources officielles citées en bas d’article.
