Censi-Bouvard en 2026 : le dispositif est mort, pas vos obligations

Tapez « censi bouvard » dans Google aujourd’hui. Le premier résultat vous annonce que « le régime Censi-Bouvard 2026 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu ». Ce site vous raconte n’importe quoi. Le Censi-Bouvard est fermé depuis le 31 décembre 2022, rien ne l’a remplacé, et il est impossible d’y entrer en 2026.

Alors pourquoi cet article ? Parce que des dizaines de milliers de propriétaires détiennent encore un logement acheté sous ce régime, et que pour eux rien n’est soldé. L’engagement de location court toujours pour les derniers entrés, la TVA récupérée peut être reprise en cas de revente trop rapide, et la question de l’amortissement après 9 ans circule avec de fausses réponses. Voici ce que disent les textes, que j’ai consultés le 10 juillet 2026.

Ce qu’était le Censi-Bouvard, en bref

Le Censi-Bouvard, codifié à l’article 199 sexvicies du CGI, accordait une réduction d’impôt à l’acheteur d’un logement meublé neuf (ou réhabilité) situé dans une résidence de services : résidence étudiante, établissement pour personnes âgées ou handicapées et, pour les achats engagés avant 2017, résidence de tourisme classée.

• Réduction d’impôt de 11 % du prix de revient hors taxes (25 % pour les achats de 2009 et 2010, 18 % pour 2011), répartie sur 9 ans à raison d’un neuvième par an.
• Prix retenu plafonné à 300 000 € par an, même avec plusieurs logements.
• Engagement de louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence, avec des loyers imposés en BIC.

Le dispositif visait les acquisitions réalisées à partir du 1er janvier 2009. Il a été prorogé cinq fois, puis la loi de finances pour 2023 ne l’a pas reconduit. Dernières acquisitions éligibles : le 31 décembre 2022. C’est écrit noir sur blanc chez les notaires, et c’est à peu près le seul endroit de la première page de Google où c’est dit clairement.

Pourquoi on vous le vend encore en 2026

Le site en première position sur « censi bouvard » appartient à une agence de défiscalisation. Sa page n’a jamais été mise à jour, et elle continue de promettre une réduction d’impôt « 2026 » sur un dispositif enterré depuis plus de trois ans. Un autre site de la même page mélange le Censi-Bouvard avec un dispositif « créé en 2026 » qui n’a rien à voir. J’ai déjà écrit ce que je pense de ce genre de pages : quand un site se trompe sur l’existence même du dispositif qu’il vend, vous savez ce que valent ses conseils sur le reste.

Retenez une chose simple : toute page qui vous propose d’« investir en Censi-Bouvard » en 2026 est périmée ou malhonnête. Si votre projet est d’investir en meublé, le sujet se traite aujourd’hui sans dispositif : j’ai détaillé la démarche dans le guide investir en LMNP.

Vous êtes encore dans les 9 ans : attention à la reprise

L’engagement de 9 ans court depuis l’acquisition. Un bien acheté fin 2022 reste donc engagé jusqu’en 2031. Pendant cette période, vendre le logement, cesser de le louer ou l’occuper vous-même déclenche la remise en cause de l’avantage : l’impôt sur le revenu de l’année de l’événement est majoré du montant total de la réduction obtenue depuis l’origine, avec intérêts de retard et, le cas échéant, majoration (BOI-IR-RICI-220-50).

Sur un bien de 200 000 € acheté en 2020, cela représente 22 000 € à rendre d’un coup. Ce n’est pas une pénalité symbolique.

La doctrine fiscale n’admet que quatre situations où la vente anticipée ne déclenche pas la reprise : l’invalidité de 2e ou 3e catégorie du contribuable ou de son conjoint, la rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur (licenciement ou mise à la retraite, pas la démission), le décès, et l’expropriation de la résidence. C’est tout.

Vous lirez ailleurs que la « force majeure », une « incapacité financière sérieuse » ou une « mutation professionnelle » permettent de revendre sans pénalité. Cette liste ne figure pas dans la doctrine. Une mutation ne vous protège pas, des difficultés financières non plus. Avant de signer quoi que ce soit pendant votre période d’engagement, relisez le tableau du BOFiP, pas les résumés qui circulent.

Engagement terminé : trois façons de continuer

Passé les 9 ans, la réduction d’impôt est définitivement acquise et vous redevenez un loueur en meublé comme les autres. Concrètement, trois chemins.

Continuer à louer. Le bien bascule dans le LMNP de droit commun : micro-BIC ou régime réel, au choix. Le vrai sujet de cette étape n’est pas fiscal, il est commercial : le renouvellement du bail avec l’exploitant de la résidence, qui arrive souvent au même moment et où certains gestionnaires proposent des loyers révisés à la baisse. Le bail conditionne la valeur du bien, négociez-le comme tel.

Vendre. C’est souvent le moment le moins pénalisant, j’y viens plus bas.

Garder et transmettre. Le bien reste un actif qui produit des loyers, rien n’oblige à en sortir.

L’amortissement après 9 ans : ce que dit vraiment le texte

C’est la question la plus recherchée sur le sujet, et la plus mal traitée. La réponse standard des sites spécialisés : « après 9 ans, passez au régime réel et amortissez votre logement comme n’importe quel LMNP ». Aucun d’eux ne cite de texte, et pour cause.

L’article 39 G du CGI dit que les amortissements d’un immeuble ayant ouvert droit à la réduction Censi-Bouvard ne sont déductibles que sur la fraction du prix de revient qui excède le montant retenu pour calculer la réduction. L’exemple officiel du BOFiP : logement de 350 000 €, réduction calculée sur 300 000 €, seuls les 50 000 € restants s’amortissent (BOI-IR-RICI-220-40).

Ce texte ne comporte aucune limite de durée. Rien, ni dans l’article ni dans la doctrine, ne dit que l’exclusion s’éteint à la fin de l’engagement. Pour un studio payé 180 000 €, entièrement retenu dans la base de la réduction, je ne vois aucun fondement pour amortir la construction après les 9 ans, et je n’ai trouvé aucun site qui en cite un. Si un conseiller vous promet le contraire, demandez-lui sa source, la réponse risque d’être un silence.

Ce qui reste amortissable sans débat : la fraction du prix au-delà de 300 000 €, le mobilier (il n’entrait pas dans la base de la réduction) et les travaux réalisés depuis. Le tout dans les limites qui s’appliquent à tous les loueurs au réel, que j’ai détaillées dans l’article sur l’amortissement LMNP.

Revendre : la plus-value, et la bonne nouvelle que personne ne cite

La vente d’un bien Censi-Bouvard relève des plus-values immobilières des particuliers (BOI-IR-RICI-220-40) : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention qui mènent à l’exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Au passage : les prélèvements sociaux sur la plus-value restent à 17,2 %, la hausse à 18,6 % de la LFSS 2026 vise vos loyers, pas votre vente. J’ai détaillé tout le mécanisme dans le guide revendre un bien LMNP.

Reste la réforme de 2025, celle qui réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value (loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Les guides de revente Censi-Bouvard vous l’appliquent sans nuance. Or le texte prévoit une exception que presque personne ne cite : les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors et en établissement pour personnes âgées ou handicapées ne sont pas concernés par la réintégration. Autrement dit, le cœur du parc Censi-Bouvard échappe à cette réforme. Et même hors exception, l’article 39 G a de toute façon empêché la plupart des détenteurs de déduire beaucoup d’amortissements : il n’y a pas grand-chose à réintégrer. Seule zone réellement exposée : les résidences de tourisme classées achetées avant 2017, qui ne figurent pas dans l’exception.

Dernier étage, la TVA. Si vous l’avez récupérée à l’achat, elle n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. Une vente avant ce terme déclenche un reversement au prorata des années restantes, sauf si l’acquéreur reprend le bail commercial en cours avec l’exploitant : la vente se fait alors sans régularisation (dispense de l’article 257 bis du CGI). C’est la raison pour laquelle un bien de résidence de services se vend presque toujours loué, avec son bail.

Pour comparer avec un achat LMNP sans dispositif, en direct ou en résidence gérée : avantages et inconvénients du LMNP.

Questions fréquentes

Le mécanisme complet de cette réintégration, et l’exception dont bénéficient certaines résidences services, sont détaillés dans notre article sur la réintégration des amortissements dans la plus-value.

Le Censi-Bouvard s’accompagne presque toujours d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence : ce que ce contrat implique vraiment (durée, indemnité d’éviction, dépendance à la santé financière du gestionnaire) est détaillé dans notre article bail commercial en LMNP. Pour un nouvel investissement en résidence de services aujourd’hui (le Censi-Bouvard n’existant plus), notre guide LMNP géré détaille le fonctionnement du bail et les risques réels du montage, cas de défaillance d’exploitant à l’appui.

Le Censi-Bouvard n’est pas le seul dispositif à s’être éteint sans successeur direct pour le meublé : notre article LMNP ou Pinel détaille un cas très proche, celui de l’investissement locatif neuf classique.

Sources

• BOFiP, BOI-IR-RICI-220 : réduction d’impôt location meublée non professionnelle (consulté le 10 juillet 2026)
• BOFiP, BOI-IR-RICI-220-40 : amortissement (art. 39 G CGI) et plus-values (consulté le 10 juillet 2026)
• BOFiP, BOI-IR-RICI-220-50 : remise en cause de la réduction et exceptions (consulté le 10 juillet 2026)
• Article 199 sexvicies du CGI (Légifrance)
• Notaires de France, dispositif Censi-Bouvard (fin au 31 décembre 2022)