Amortissement du mobilier en LMNP : durées, le seuil des 500 € et une nuance que peu de sites font

Deux confusions reviennent sans cesse sur l’amortissement du mobilier en LMNP. La première mélange la liste des meubles obligatoires pour qu’un logement soit juridiquement « meublé » avec la liste, bien plus large, de ce qu’on peut amortir. La seconde applique sans nuance un seuil de 500 € par meuble dont le texte d’origine ne parle même pas de location meublée. Reprenons les deux, textes à l’appui.

Fact-check réalisé le 10 juillet 2026 sur le Bulletin officiel des finances publiques.

Deux listes qu’on confond souvent

La première liste, celle du décret n° 2015-981, fixe les 13 éléments de mobilier qu’un logement doit contenir pour être qualifié juridiquement de meublé : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle en nombre suffisant, luminaires, matériel d’entretien ménager, et ainsi de suite. Nous l’avons détaillée dans notre page sur les obligations du bailleur meublé. C’est une exigence de qualification locative, pas une notion comptable.

La seconde liste n’existe pas vraiment : sur le plan fiscal, tout équipement qui sert réellement l’activité de location et dont vous êtes propriétaire peut être amorti, qu’il fasse partie ou non des 13 éléments obligatoires. Un canapé supplémentaire, une table basse, une décoration murale : rien de tout cela n’est exigé par le décret, mais tout peut s’amortir si c’est effectivement affecté au logement loué. À l’inverse, certains éléments du décret (le matériel d’entretien ménager, par exemple) ont une valeur si faible qu’ils sont en pratique passés directement en charges plutôt qu’amortis.

Le mobilier s’amortit à part du bâti, sur des durées bien plus courtes

Contrairement au bâti, le mobilier n’a pas de tableau officiel dédié dans le BOFiP. Les durées suivantes ne sont pas un barème réglementaire : ce sont les fourchettes que retiennent en pratique la majorité des cabinets comptables spécialisés LMNP, et qui passent les contrôles sans difficulté tant qu’elles restent cohérentes d’une année sur l’autre pour un même type de bien.

• literie (matelas, sommiers) : 5 à 8 ans ;
• gros électroménager (réfrigérateur, four, lave-linge) : 5 à 7 ans ;
• canapés, fauteuils, mobilier meublant : 7 à 10 ans ;
• tables, chaises, bureaux, rangements : 7 à 10 ans.

Le point que peu de sites précisent : ces durées doivent rester stables pour des biens comparables. Amortir la literie sur 5 ans une année et sur 8 ans l’année suivante, sans justification (changement de gamme, usage plus intensif), expose à une remise en cause. La cohérence dans le temps compte autant que la durée choisie elle-même.

Le seuil des 500 € : ce que le texte dit vraiment

C’est ici que la plupart des guides simplifient à l’excès. Le texte souvent cité pour justifier qu’un meuble de moins de 500 € HT peut être passé directement en charge, sans amortissement, est le BOFiP BOI-BIC-CHG-20-30-10. Il existe bien, mais il a été écrit pour les « matériels de bureau et mobiliers » d’une entreprise, avec une précision que presque personne ne relaie : cette tolérance concerne le renouvellement courant d’un mobilier déjà installé, en petites quantités. Le texte l’écrit noir sur blanc : elle « n’est notamment pas applicable à l’équipement initial en mobilier d’un immeuble de bureaux, d’un restaurant ou d’un magasin commercial, ni au renouvellement complet de ce mobilier, même si la valeur unitaire de chaque meuble est inférieure à 500 € hors taxes ».

Il n’existe pas de doctrine publiée spécifique à la location meublée sur ce point. Mais si l’on applique cette règle par analogie, comme le font de nombreux cabinets, la lecture la plus prudente est la suivante : le premier équipement complet d’un logement neuf en LMNP (tout le mobilier acheté d’un coup pour meubler un bien qui ne l’était pas) devrait, à la lettre du texte, être immobilisé et amorti, y compris si chaque meuble pris isolément coûte moins de 500 €. En revanche, le remplacement ponctuel d’un canapé usé ou d’un frigo en panne quelques années plus tard, acheté seul, entre bien dans le cadre du « renouvellement courant » et peut raisonnablement être passé directement en charge l’année de l’achat.

Dans les deux cas, le seuil de 500 € HT s’apprécie meuble par meuble, sauf pour un ensemble d’éléments indissociables achetés ensemble (un mobilier modulable par exemple), où c’est le prix global de l’ensemble qui compte.

Exemple chiffré : un équipement initial de 8 000 €

Pour meubler un studio loué vide qui bascule en LMNP, un budget mobilier de 8 000 € HT réparti ainsi :

• literie : 1 500 € / 6 ans = 250 € par an ;
• électroménager : 2 500 € / 6 ans = 417 € par an ;
• canapé et mobilier meublant : 3 500 € / 8 ans = 437 € par an ;
• petits équipements divers (vaisselle, luminaires, matériel d’entretien), 500 € : passés directement en charges l’année d’achat, en dessous du seuil, puisqu’il s’agit d’un ensemble de petits éléments dont le prix global reste modéré.

Total amortissable : 1 104 € par an sur les postes literie, électroménager et mobilier meublant, plus 500 € déduits intégralement dès la première année. Comme pour le bâti, cet amortissement du mobilier entre dans le calcul global soumis au plafonnement de l’article 39 C, détaillé sur notre page amortissement LMNP : il ne peut pas, à lui seul, créer de déficit.

Le mobilier n’échappe pas à la réintégration en plus-value

Depuis le 15 février 2025 (loi n° 2025-127, déjà détaillée sur notre page revendre un bien LMNP), les amortissements réellement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cette réintégration porte sur l’ensemble des amortissements pratiqués au réel, mobilier compris, pas seulement sur le bâti. Dans la pratique, l’effet reste souvent limité sur le mobilier lui-même : au moment de la revente, la plupart des meubles sont déjà totalement amortis et n’ont plus de valeur nette comptable, donc plus rien à réintégrer sur ce poste précis.

Questions fréquentes

Le mobilier obligatoire du décret 2015-981 est-il le seul mobilier amortissable ?

Non. Le décret fixe une liste minimale pour qu’un logement soit qualifié de meublé, sans lien direct avec la comptabilité. Tout équipement réellement affecté à la location peut être amorti, qu’il figure ou non sur cette liste.

Peut-on toujours passer un meuble de moins de 500 € directement en charges ?

Le texte qui autorise cette tolérance vise le renouvellement courant d’un mobilier déjà installé, pas l’équipement initial complet d’un bien. Pour un premier ameublement, la lecture la plus prudente est d’amortir, même si chaque meuble coûte moins de 500 €.

Quelle durée retenir pour amortir un canapé ou un lit ?

Il n’existe pas de barème officiel. Les cabinets comptables spécialisés retiennent en pratique 5 à 8 ans pour la literie, 5 à 7 ans pour le gros électroménager, et 7 à 10 ans pour le mobilier meublant (canapés, tables, chaises).

Le mobilier est-il concerné par la réintégration des amortissements dans la plus-value ?

Oui, depuis février 2025, tous les amortissements réellement déduits au réel sont réintégrés, mobilier compris. En pratique, le mobilier est souvent totalement amorti au moment de la revente, ce qui limite l’effet sur ce poste.

Pour la méthode de décomposition du bâti lui-même, voir notre page amortissement par composants. Pour le mécanisme complet et son plafonnement légal, direction amortissement LMNP.

Cette distinction ne concerne que les meubles : pour des travaux réalisés sur le bâti lui-même (rénovation, transformation, réparation), c’est un autre critère qui s’applique, détaillé dans notre article sur l’amortissement des travaux.

Sources

• BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-30-10 : tolérance des biens de faible valeur, mobilier de bureau, exclusion de l’équipement initial et du renouvellement complet. Consulté le 10/07/2026.
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste du mobilier obligatoire, déjà sourcée dans notre page gérer et louer en meublé).
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 (réintégration des amortissements dans la plus-value, déjà sourcée dans nos pages amortissement-lmnp et revendre-transmettre).