Revendre un bien LMNP : plus-value, impôts et démarches (2026)

Une idée reçue tenace veut qu’un bien LMNP soit « bloqué » pendant neuf ans. C’est faux dans l’immense majorité des cas : le statut de loueur en meublé non professionnel n’impose aucune durée minimale de détention. Vous pouvez vendre demain. La seule vraie question, c’est ce que la vente vous coûtera en impôts, et là, deux réformes récentes ont changé la donne. Cette page fait le tour complet : régime de la plus-value, réintégration des amortissements depuis février 2025, abattements par durée de détention, démarches de cessation et cas particuliers.

Aucun engagement de durée (sauf une exception)

En LMNP classique, rien ne vous oblige à conserver le bien. Pas de durée légale, pas de pénalité de sortie. Vous restez simplement tenu par le bail en cours : un logement loué se vend occupé (l’acheteur reprend le bail) ou libre, si vous avez donné congé pour vendre dans les règes du bail meublé, avec un préavis de trois mois avant l’échéance et le motif indiqué.

L’exception, c’est le dispositif Censi-Bouvard, réservé à certaines résidences services jusqu’en 2022 : la réduction d’impôt obtenue était conditionnée à neuf ans de location. Vendre avant ce terme entraîne la reprise de la réduction. Si vous avez acheté un LMNP « simple », ancien ou neuf, sans réduction d’impôt à l’entrée, cette contrainte ne vous concerne pas. C’est de là que vient la légende des neuf ans.

Le paradoxe fiscal : des loyers en BIC, une revente en régime des particuliers

Pendant la location, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, comme expliqué dans notre guide de la fiscalité LMNP. On pourrait s’attendre à ce que la revente suive le régime des plus-values professionnelles. Il n’en est rien : tant que vous restez non professionnel, la vente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U à 150 VH du CGI), le même que pour une résidence secondaire.

Le taux : 19 % d’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements.

Un détail que presque personne ne relève en 2026 : ces 17,2 % ont survécu à la hausse de la CSG. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % sur vos loyers meublés, mais les plus-values immobilières conservent leur taux dérogatoire de 17,2 %. Le même investisseur paie donc 18,6 % sur ses loyers et 17,2 % sur sa plus-value. Nous avons vérifié ce point sur les textes, car plusieurs sites appliquent désormais 18,6 % partout, à tort.

Ce qui a changé en 2025 : les amortissements sont réintégrés

C’était l’avantage historique du LMNP au réel : les amortissements déduits pendant la location n’étaient pas repris au moment de la vente. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 84) y a mis fin. Pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction viennent minorer le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value (article 150 VB du CGI). Concrètement, plus vous avez amorti, plus votre plus-value imposable grossit.

Deux catégories de vendeurs échappent à cette réintégration :

• Les loueurs au micro-BIC. L’abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % ne constitue pas un amortissement : il n’y a rien à réintégrer. Si vous avez toujours déclaré au micro-BIC, cette réforme ne vous concerne pas.
• Certaines résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD), expressément exclues par le texte.

Mon avis assumé : cette réforme rebat les cartes du débat micro-BIC contre réel. Le réel reste souvent gagnant pendant la détention, mais l’addition à la sortie mérite désormais d’être posée avant d’opter, pas après.

Les abattements par durée de détention

La plus-value imposable fond avec le temps, selon deux calendriers distincts :

Durée de détention	Abattement IR (19 %)	Abattement PS (17,2 %)
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %	1,60 %
De la 23e à la 30e année	exonéré	9 % par an

Résultat : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, vous ne payez plus que les prélèvements sociaux sur une base qui diminue chaque année.

S’ajoute une surtaxe de 2 à 6 % lorsque la plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 €. Elle passe sous les radars de beaucoup de vendeurs de biens détenus peu longtemps dans les zones chères.

Un exemple chiffré complet

Prenons un studio acheté 150 000 € en 2015, revendu 220 000 € en 2026, soit 11 années pleines de détention, avec 40 000 € d’amortissements déduits au régime réel.

• Prix d’acquisition majoré des frais (forfait 7,5 %) et du forfait travaux de 15 % (détention supérieure à 5 ans, sans justificatifs) : 150 000 + 11 250 + 22 500 = 183 750 €.
• Réintégration des 40 000 € d’amortissements : le prix de revient tombe à 143 750 €.
• Plus-value brute : 220 000 − 143 750 = 76 250 €.
• Impôt sur le revenu : abattement de 36 % (6 années au-delà de la 5e), base 48 800 €, impôt 9 272 €.
• Prélèvements sociaux : abattement de 9,9 %, base 68 702 €, prélèvements 11 817 €.
• Total : environ 21 089 €. Pas de surtaxe, la base IR restant sous 50 000 €.

Le même vendeur au micro-BIC, sans amortissement à réintégrer, aurait une plus-value brute de 36 250 € et paierait environ 10 026 €. La réintégration coûte ici 11 000 € : c’est l’ordre de grandeur à garder en tête quand on compare les régimes avec notre simulateur LMNP.

Les démarches : notaire, INPI, dernière déclaration

Côté vente, rien de spécifique au meublé : compromis, acte authentique, et c’est le notaire qui calcule, déclare et prélève l’impôt sur la plus-value au moment de la signature. Vous n’avez pas d’acompte à anticiper.

Côté statut, deux obligations subsistent, et c’est là que les erreurs abondent :

• Déclarer la cessation d’activité dans les 30 jours suivant la vente (si c’était votre dernier bien loué en meublé), en ligne sur le guichet unique de l’INPI, celui-là même qui gère l’immatriculation. Attention aux tutoriels qui traînent : le formulaire papier P2-P4i envoyé au greffe a disparu, tout passe par l’INPI depuis 2023. Un site du top 3 de Google renvoie encore vers le greffe en 2026.
• Déposer la dernière déclaration de résultats. Au réel, une liasse de clôture dans les 60 jours de la cessation ; au micro-BIC, vous reporterez simplement vos dernières recettes sur la 2042 C-PRO au printemps suivant, comme d’habitude (voir comment déclarer).

Si vous conservez d’autres biens meublés, l’activité continue : pas de cessation à déclarer, seulement la sortie du bien de votre comptabilité.

Trois cas particuliers à connaître

Vous êtes passé LMP. Si vos recettes ont dépassé 23 000 € et vos autres revenus d’activité, vous relevez des plus-values professionnelles : régime différent, mais avec une exonération totale possible sous 90 000 € de recettes annuelles après cinq ans d’activité. La bascule est détaillée dans LMNP ou LMP.

Vous vendez un Censi-Bouvard avant 9 ans. La réduction d’impôt est reprise, sauf cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement).

Vous transmettez plutôt que de vendre. Donation et succession obéissent à d’autres règles : pas de plus-value immobilière au sens ci-dessus, mais des droits de mutation, et la valeur transmise devient le nouveau prix d’acquisition. Nous y consacrerons un guide dédié dans ce dossier.

FAQ : vos questions sur la revente LMNP

Peut-on revendre un LMNP avant 5 ans ?

Oui, légalement rien ne l’empêche (hors Censi-Bouvard). Fiscalement, c’est la pire fenêtre : aucun abattement ne s’applique avant la 6e année de détention, la plus-value est donc taxée plein pot à 36,2 %.

Comment éviter l’impôt sur la plus-value en LMNP ?

Les leviers sérieux sont la durée (exonération d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans), les majorations du prix d’acquisition (frais réels ou forfait de 7,5 %, travaux justifiés ou forfait de 15 % après 5 ans) et les exonérations générales (prix de vente inférieur à 15 000 €, retraités ou invalides modestes, première cession d’un logement autre que la résidence principale avec remploi, sous conditions strictes). Méfiez-vous des montages présentés comme magiques.

Faut-il vendre le bien loué ou libre ?

Libre, vous touchez souvent un meilleur prix, mais il faut respecter le congé pour vendre (trois mois avant l’échéance du bail meublé, motif obligatoire). Occupé, la vente est plus rapide et l’acheteur investisseur reprend le bail en l’état. Le bon choix dépend du marché local et de votre calendrier.

La réintégration des amortissements s’applique-t-elle au micro-BIC ?

Non. Elle ne vise que les amortissements effectivement déduits au régime réel. Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire n’est pas un amortissement : votre calcul de plus-value reste celui d’avant la réforme de février 2025.

Votre bien a été acheté en résidence de services sous l’ancien dispositif Censi-Bouvard ? La revente obéit à des règles supplémentaires (reprise de la réduction avant 9 ans, TVA, exception à la réintégration des amortissements) : consultez le guide Censi-Bouvard, que faire du vôtre en 2026.

Pour resituer ce point dans le bilan global du statut : avantages et inconvénients du LMNP.

Ne confondez pas l’abattement pour durée de détention traité ici avec l’abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % applicable chaque année à vos loyers : voir notre article sur l’abattement LMNP.

Pour aller plus loin sur le mécanisme précis de cette réintégration, notamment ce que l’administration n’a pas encore clarifié, voir notre article dédié sur la réintégration des amortissements dans la plus-value.

Pour un calcul détaillé, poste par poste, avec un exemple chiffré complet, voir notre article plus-value LMNP : le calcul étape par étape.

Vendre n’est pas la seule façon de transmettre un LMNP : une donation ou une succession suivent des règles totalement différentes, hors du champ de la plus-value. Le détail dans notre article LMNP et succession.

Sources

• Service-Public — Plus-value immobilière (F10864), consulté le 10/07/2026
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 (réintégration des amortissements), consulté le 10/07/2026
• Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH, consulté le 10/07/2026
• INPI — Guichet unique des formalités d’entreprises (cessation d’activité), consulté le 10/07/2026
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), article 12 — prélèvements sociaux, consulté le 10/07/2026

Article vérifié le 10 juillet 2026. La fiscalité évolue : vérifiez toujours les montants sur les sources officielles avant une décision. Ce site ne fournit pas de conseil fiscal personnalisé.