Charges déductibles en LMNP : la liste et ce que les autres oublient (2026)

À peu près tous les guides sur les charges déductibles en LMNP proposent la même liste : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, entretien. C’est correct, mais incomplet sur deux points qui changent réellement votre calcul : la différence entre une charge de copropriété récupérable et non récupérable, et le sort des frais de notaire, que presque personne ne détaille correctement. Cet article reprend la liste, avec les nuances qui manquent ailleurs. Il ne s’applique qu’au régime réel : au micro-BIC, l’abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % tient lieu de charges, vous ne pouvez rien déduire en plus (voir notre comparatif micro-BIC ou réel).

Une charge déductible répond à trois conditions, pas une seule

Avant la liste, la règle. Pour être déductible du résultat BIC, une dépense doit être engagée dans l’intérêt direct de l’exploitation du bien loué, être appuyée par une facture ou un justificatif, et se rattacher à l’exercice au cours duquel elle a été engagée. Une charge sans facture ne se déduit pas, même si elle est réelle. Une dépense qui profite à votre logement personnel et non au bien loué ne se déduit pas non plus, ou seulement au prorata si l’usage est mixte.

Les charges de copropriété : la nuance que personne ne fait

C’est le point le plus systématiquement bâclé. Les charges de copropriété se répartissent en deux catégories bien distinctes pour un bailleur. Les charges non récupérables (gros entretien, travaux de la copropriété, honoraires du syndic pour sa part non facturable au locataire) sont des charges déductibles classiques. Les charges récupérables (chauffage collectif, entretien des parties communes, ascenseur), en revanche, sont censées être refacturées au locataire via les provisions sur charges. Si vous les payez au syndic puis les récupérez sur votre locataire, elles ne constituent pas une charge nette pour vous : vous les décaissez, mais vous les encaissez aussi. Les compter deux fois, en charge ET en oubliant de déclarer la récupération en produit, gonfle artificiellement votre déficit. Le relevé de charges annuel du syndic distingue en principe les deux colonnes ; c’est là qu’il faut regarder, pas dans le total.

Frais de notaire : déduire ou amortir, un choix qui ne se refait pas

Sur ce point, l’article 38 quinquies de l’annexe III du CGI laisse un vrai choix au bailleur au réel : les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires du notaire, commission d’intermédiaire) peuvent être déduits en charge dès l’année d’achat, ou incorporés au prix du bien et amortis sur la même durée que l’immeuble, 25 à 40 ans selon les cas déjà détaillés dans notre article sur l’amortissement LMNP. Ce choix se fait bien au moment de la première déclaration et ne se révise pas ensuite pour ce bien. En pratique, la déduction immédiate profite surtout si votre activité dégage déjà un bénéfice cette année-là ; l’amortissement lisse l’avantage dans le temps si vous êtes en déficit, avec l’avantage de rester disponible même après la limite de report de 10 ans propre au déficit LMNP (voir notre article sur le déficit LMNP).

La liste des charges déductibles au réel

Sous réserve des deux nuances ci-dessus, sont déductibles : les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur liée au crédit d’acquisition, la taxe foncière (hors part récupérable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui suit le même principe que les charges de copropriété récupérables), la CFE selon les règles et exonérations détaillées dans notre article dédié, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion locative si vous passez par une agence, les honoraires d’expert-comptable (avec la nuance de la réduction OGA supprimée, expliquée dans notre article comptable LMNP), les dépenses d’entretien et de réparation qui maintiennent le bien en état sans en augmenter la valeur (voir notre article sur les travaux pour la frontière avec l’immobilisation), et l’amortissement du bâti et du mobilier lui-même.

Ce qui n’est jamais une charge déductible

Trois catégories reviennent systématiquement. D’abord les travaux qui augmentent la valeur du bien ou prolongent sa durée d’usage (agrandissement, rénovation lourde) : ils s’immobilisent et s’amortissent, ils ne se déduisent pas d’un coup la même année. Ensuite les amendes et pénalités, jamais déductibles quelle que soit leur origine. Enfin toute dépense qui profite à votre vie personnelle plutôt qu’au bien loué : si vous occupez vous-même une partie du logement, seule la quote-part correspondant à la surface louée se déduit.

Mon expérience

Je suis au micro-BIC depuis 2002, donc je ne fais pas moi-même cette liste de charges chaque année : l’abattement forfaitaire remplace tout ce détail, c’est justement ce qui m’a fait choisir ce régime dès le début. J’ai quand même dû me pencher sérieusement sur ces règles pour le projet R+4, où le montant des travaux et des intérêts d’emprunt rendra le réel probablement plus intéressant que le micro-BIC. Ce que je retiens de cette plongée : la distinction charges récupérables/non récupérables en copropriété m’aurait fait perdre du temps si je l’avais découverte après coup plutôt qu’avant de signer.

Questions fréquentes

Les charges de copropriété sont-elles toutes déductibles ?

Non. Seules les charges non récupérables auprès du locataire (gros entretien, travaux de la copropriété) sont une charge nette pour vous. Les charges récupérables, refacturées au locataire via les provisions, ne constituent pas une charge déductible réelle si vous les récupérez effectivement.

Peut-on déduire les frais de notaire en une seule fois ?

Oui, sur option, l’année de l’achat. L’alternative est de les incorporer au prix du bien et de les amortir sur la même durée. Ce choix, prévu par l’article 38 quinquies de l’annexe III du CGI, est irrévocable pour le bien concerné.

Les charges déductibles s’appliquent-elles au micro-BIC ?

Non. Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % en meublé de tourisme non classé) est censé couvrir l’ensemble de vos charges. Vous ne pouvez déduire aucune charge réelle en plus de cet abattement.

Les travaux de rénovation sont-ils une charge déductible ?

Cela dépend de leur nature. Un entretien qui maintient le bien en état (réparation d’une fuite, remise en peinture) est une charge déductible immédiate. Des travaux qui augmentent la valeur du bien ou sa durée d’usage (rénovation lourde, agrandissement) s’amortissent sur plusieurs années, ils ne se déduisent pas en une fois.

Sources

• Article 38 quinquies de l’annexe III du Code général des impôts : option de déduction ou d’amortissement des frais d’acquisition.
• Service-Public, fiche F31973 : calcul du résultat fiscal d’une entreprise, charges déductibles.
• Service-Public, fiche F32805 : liste des charges déductibles du loueur en meublé, vérifiée le 21/02/2026.
• BOFiP BOI-BIC-CHG-10 : conditions générales de déduction des charges (nécessité de l’exploitation, justification, rattachement à l’exercice).