Calculateur de plus-value LMNP : l’impact de la réforme 2025
Comment ce calculateur calcule
Le calcul part d’un prix d’acquisition majoré : votre prix d’achat, augmenté des frais d’acquisition (un forfait de 7,5 % par défaut, ou le montant réel si vous le connaissez) et des travaux (forfait de 15 % si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, montant réel sinon). La plus-value brute est la différence entre votre prix de cession et ce prix majoré, diminué des amortissements réintégrés lorsque la réforme s’applique à votre situation (voir plus bas).
Deux abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite, et ils ne sont pas identiques. Côté impôt sur le revenu : 0 % jusqu’à 5 ans, puis 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, pour une exonération totale à 22 ans. Côté prélèvements sociaux : 0 % jusqu’à 5 ans, 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,6 % la 22ᵉ, puis 9 % par an jusqu’à la 30ᵉ année, où l’exonération devient totale à son tour. Le calculateur applique enfin 19 % d’impôt sur la plus-value nette côté IR et 17,2 % de prélèvements sociaux côté PS, plus la taxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI) si votre plus-value nette imposable à l’IR dépasse 50 000 €.
La réforme 2025 : vos amortissements reviennent dans le calcul
C’est le changement le plus lourd de conséquences pour un LMNP au régime réel qui revend. Depuis le 15 février 2025, l’article 84 de la loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025, codifié à l’article 150 VB III du CGI) impose de réintégrer dans le calcul de la plus-value les amortissements du bâti et des travaux déduits pendant toute la période de location. Le mobilier, lui, reste hors du calcul. Ce mécanisme s’applique dès lors que la cession a lieu depuis cette date, quelle que soit l’ancienneté du bien : une réponse ministérielle du 24 mars 2026 (question n° 10097) confirme que même les amortissements pratiqués avant 2025 sont concernés, dès lors que la vente elle-même intervient après le 15 février 2025.
Une exception existe : les biens en résidence gérée pour étudiants, jeunes actifs ou apprentis, pour seniors de 65 ans et plus ou pour personnes en situation de handicap, loués via un bail commercial à un exploitant unique, échappent à cette réintégration. Un point que beaucoup de propriétaires confondent : les résidences de tourisme classées n’entrent pas dans cette exception. Seule la nature du public logé compte, pas le simple fait d’avoir un gestionnaire unique.
Sur un sujet aussi jeune, l’honnêteté s’impose : le commentaire administratif détaillé (BOFiP) n’était toujours pas publié au 12 juillet 2026. La réponse ministérielle citée plus haut l’annonce seulement comme à venir. L’exclusion du mobilier de la réintégration est l’interprétation professionnelle qui domine actuellement, pas encore une certitude gravée dans un texte définitif. Et ne confondez jamais les taux : la plus-value se taxe à 19 % + 17,2 %, alors que vos loyers courants supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026. Deux assiettes, deux taux, à ne jamais interchanger. Pour estimer le montant d’amortissements à saisir dans le champ dédié, le simulateur d’amortissement LMNP peut vous aider ; notre article réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP va plus loin sur les zones grises du dispositif.
Ce que ce calculateur ne prend pas en compte
Il est réservé au LMNP non professionnel : le LMP relève d’un régime de plus-values professionnelles distinct (article 151 septies du CGI), hors périmètre de cet outil. Restent également hors champ l’indivision et la SCI, le démembrement de propriété, les non-résidents (soumis à l’article 244 bis A du CGI) et un changement de statut LMNP vers LMP en cours de détention. Le résultat reste une simulation non contractuelle : le calcul officiel est établi par le notaire au moment de la vente, sur le formulaire 2048-IMM-SD. Pour la mécanique complète de la revente, au-delà du seul calcul, notre guide sur la revente et la transmission d’un LMNP et notre article plus-value LMNP : le calcul étape par étape complètent cet outil.
Questions fréquentes
Tous les LMNP sont-ils concernés par la réintégration des amortissements ?
Seuls les LMNP non professionnels au régime réel, pour une cession intervenant depuis le 15 février 2025, sont concernés. Les biens en résidence gérée pour étudiants, jeunes actifs, apprentis, seniors de 65 ans et plus ou personnes handicapées en sont exclus, mais pas les résidences de tourisme classées, qui restent soumises à la réintégration.
Pourquoi la réforme touche-t-elle aussi des amortissements pratiqués avant 2025 ?
Parce que c’est la date de la vente qui déclenche la réforme, pas la date d’acquisition du bien ni celle des amortissements déduits. La réponse ministérielle n° 10097, publiée le 24 mars 2026, confirme que le nouveau régime s’applique à toute cession réalisée depuis le lendemain de la promulgation de la loi, « quelle que soit la date de mise en location du bien ». Autrement dit, rétroactivement, sur toute votre période de détention.
17,2 % ou 18,6 %, quel taux de prélèvements sociaux s’applique à ma plus-value ?
17,2 %, un taux resté inchangé malgré la hausse de la LFSS 2026. Les 18,6 % ne concernent que vos loyers courants imposés en BIC de location meublée non professionnelle : deux assiettes, deux taux, à ne jamais confondre dans vos calculs.
Sources
- service-public.gouv.fr, fiche F10864 (plus-value immobilière, modifié le 15/04/2026)
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 (majoration du prix d’acquisition)
- BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20 (taxe sur les plus-values immobilières élevées)
- Légifrance, article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (réintégration des amortissements, art. 150 VB III du CGI)
- Assemblée nationale, réponse à la question écrite n° 10097 (JO du 24/03/2026, portée de la réforme)
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Barèmes vérifiés à la date indiquée sur cette page — sources officielles citées en bas d’article.