Simulateur d’amortissement LMNP : calculez votre annuité par composant

Comment ce simulateur calcule

L’outil sépare d’abord le prix du bien en deux parts : le bâti, amortissable, et le terrain, qui ne l’est jamais aux yeux du fisc. Vous renseignez la part du terrain en pourcentage (10 à 20 % selon les biens, une fourchette courante en ville) ; le reste forme la base amortissable du bâti, divisée par la durée que vous choisissez (25, 30, 35 ou 40 ans, 30 ans étant l’usage le plus fréquent). Le mobilier s’amortit toujours sur 7 ans et les travaux amortissables sur 15 ans, deux durées indépendantes de celle du bâti.

Une fois ces trois annuités calculées, le simulateur construit un tableau année par année. Pour chaque exercice, il additionne l’amortissement du bâti, celui du mobilier tant qu’il reste dans ses 7 premières années, et celui des travaux tant qu’ils restent dans leurs 15 premières années, avec un cumul progressif jusqu’à l’extinction complète de chaque poste.

Une décomposition poste par poste, jusqu’à l’extinction de chaque ligne

La plupart des simulateurs LMNP que vous croiserez en ligne affichent un seul chiffre : « votre amortissement annuel est de X euros ». C’est incomplet. Le bâti, le mobilier et les travaux ne s’amortissent pas sur la même durée : le mobilier sort de l’échéancier après 7 ans, les travaux après 15 ans, alors que le bâti continue pendant 25 à 40 ans selon votre choix. Un chiffre unique masque ce décalage, qui change pourtant sensiblement le montant théorique d’une année à l’autre.

Ce simulateur affiche donc trois annuités distinctes et une base amortissable propre à chaque composant. Il va surtout jusqu’au bout du calcul : vous voyez l’année où le mobilier sort du tableau, l’année où les travaux en font autant, et ce qui reste seul jusqu’à la fin de l’amortissement du bâti. Le terrain, lui, apparaît à part, explicitement exclu de tout amortissement.

Deux précisions complètent ce que l’outil ne fait pas lui-même. D’abord, cet échéancier reste théorique : il ne tient pas compte du plafonnement de l’article 39 C du CGI, qui limite chaque année l’amortissement réellement déductible au résultat avant amortissement. Pour ce calcul-là, direction le simulateur micro-BIC ou régime réel. Ensuite, depuis la réforme de la loi de finances pour 2025, une partie de ces mêmes amortissements (le bâti et les travaux, jamais le mobilier) revient dans le calcul de l’impôt le jour où vous revendez. C’est l’objet de notre calculateur de plus-value LMNP.

Ce que ce simulateur ne prend pas en compte

Il affiche l’échéancier théorique, pas le montant réellement déductible chaque année : ce dernier est plafonné par l’article 39 C du CGI et ne peut jamais créer ou creuser un déficit, un mécanisme que seul le simulateur micro-BIC ou régime réel applique. Il ne calcule pas non plus la réintégration des amortissements à la revente, obligatoire depuis le 15 février 2025 : utilisez pour cela le calculateur de plus-value. Sur le plan comptable, ce simulateur retient un seul poste « bâti » à durée unique, alors que la méthode par composants prévue par le BOFiP peut imposer de distinguer structure, façade, toiture ou installations techniques avec des durées différentes : notre guide de l’amortissement par composants détaille cette mécanique plus fine. Il ne tranche pas non plus la question de savoir si une dépense de travaux doit être amortie ou déduite d’un coup (voir amortissement des travaux : charge ou immobilisation ?), ni le cas particulier du mobilier de moins de 500 € (voir amortissement du mobilier).

Questions fréquentes

Sources

• service-public.gouv.fr, fiche F32744 (régimes de la location meublée, vérifié le 15/04/2026)
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (plafonnement de l’amortissement)
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 (report des amortissements non déduits)