Investir en LMNP à Tours : marché, quartiers et rendement en 2026
Tours est la 27e ville de France par sa population, avec 139 259 habitants intra-muros (population légale INSEE en vigueur depuis janvier 2026). Préfecture de l’Indre-et-Loire, elle vit sous une double influence : celle d’une ville universitaire qui accueille près de 25 000 étudiants, et celle d’une gare TGV à 1h10 de Paris Montparnasse qui attire des actifs parisiens en quête d’un logement plus abordable. La plupart des guides s’arrêtent à ce double constat sans aller plus loin. Mais un studio pensé pour un étudiant et un T2 pensé pour un cadre qui navette vers Paris ne répondent pas à la même logique d’investissement, et c’est précisément ce qu’on néglige souvent.
Le marché tourangeau en chiffres
En mai 2026, le prix moyen au m² s’élève à 3 027 € pour les appartements et 3 496 € pour les maisons, selon les données SeLoger et MeilleursAgents compilées par MoneyVox. Les deux segments progressent sur un mois : +1,24 % pour les appartements, +2,01 % pour les maisons, un marché qui reste donc orienté à la hausse sans flamber. Les écarts selon le quartier sont marqués : de 2 420 €/m² à Beaujardin à plus de 3 600 €/m² dans l’hyper-centre.
Les quartiers où investir, classés
Huit quartiers de Tours sont classés en quartier prioritaire de la politique de la ville (Sanitas, Fontaines, Rochepinard, Rives du Cher, Europe, Maryse Bastié, Bords de Loire, Les Tourettes). Sanitas fait l’objet d’un programme de renouvellement urbain d’ampleur qui doit transformer le secteur sur plusieurs années ; c’est un dossier à suivre, pas encore une valeur sûre pour un investisseur, donc il reste hors du tableau ci-dessous comme les sept autres.
| Quartier | Profil | Prix indicatif | Rendement indicatif |
|---|---|---|---|
| Deux-Lions | Pôle étudiant et économique en développement depuis l’arrivée du tramway, logements récents | 2 874 €/m² | 7 à 9 % |
| Febvotte | Quartier en gentrification progressive, encore accessible | 2 730 €/m² | 6 à 7 % |
| Beaujardin | Ancien quartier cheminot, le ticket d’entrée le plus bas de la ville, demande plus irrégulière | 2 420 €/m² | 6 à 8 % |
| Velpeau – quartier de la gare | Marché tendu, prisé par les actifs qui travaillent à Paris via le TGV | 3 363 €/m² | 5 à 6 % |
| Centre historique – Prébendes | Valeur sûre patrimoniale, locatif saisonnier possible, rendement plus modéré | 3 639 €/m² | 4 à 5 % |
Rendement locatif : repère et exemple chiffré
Le rendement brut moyen à Tours se situe entre 5 et 6 %, cohérent avec un prix moyen autour de 3 000 €/m² et un loyer moyen d’environ 13 €/m² pour les appartements. Exemple concret sur un format étudiant : un studio de 22 m² au prix moyen du quartier Deux-Lions (2 874 €/m², soit environ 63 200 €) loué 491 € par mois en meublé, le loyer moyen constaté pour un studio étudiant à Tours, affiche un rendement brut de 9,3 %. C’est nettement au-dessus de la moyenne de la ville, et il faut le nuancer : un studio étudiant tourne plus souvent, la vacance l’été est réelle, et les frais de gestion pèsent proportionnellement plus sur un petit loyer. Sur un format plus classique, un T2 de 40 m² à Velpeau (3 363 €/m², environ 134 500 €) loué 672 € par mois ramène le calcul à 6 % brut, un chiffre plus représentatif d’un bail à l’année. Dans les deux cas, rappelons qu’il s’agit d’un rendement brut, avant charges, taxe foncière et fiscalité : le simulateur LMNP permet d’affiner selon sa propre situation.
Encadrement des loyers, zone tendue et DPE
Tours n’est pas soumise à l’encadrement des loyers : la fiche service-public.gouv.fr F1314 (encadrement des loyers), revérifiée à la source le 19 octobre 2026, ne mentionne ni Tours ni l’Indre-et-Loire parmi les communes concernées. La liste reste celle de Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole (partielle), Lille-Hellemmes-Lomme, Lyon-Villeurbanne, Montpellier et le Pays Basque.
Tours n’est pas davantage classée en zone tendue au sens du décret n°2013-392 du 10 mai 2013 (préavis réduit à un mois, taxe sur les logements vacants) : l’agglomération tourangelle ne figure pas parmi les 28 agglomérations visées par ce texte. Attention à ne pas confondre avec le zonage Pinel (A, Abis, B1, B2, C), un dispositif différent dans lequel Tours est classée en zone B1 ; les deux classifications répondent à des logiques distinctes et il arrive qu’on les mélange à tort.
Côté DPE, la règle nationale s’applique sans particularité locale connue à ce jour : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, la classe F sera à son tour interdite à la location en 2028 (loi Climat et résilience n° 2021-1104).
Ce que la plupart des guides ne disent pas sur Tours
La ville prépare sa deuxième ligne de tramway, une infrastructure de 12,5 km et 22 stations (dont 11 sur la seule commune de Tours), qui reliera La Riche à Chambray-lès-Tours en passant par le boulevard Jean Royer. Mise en service annoncée au printemps 2028, elle desservira notamment l’hôpital Bretonneau et le futur quartier Beaumont, construit sur une partie du site hospitalier libérée par le regroupement des activités de soins. C’est un chantier à surveiller plutôt qu’une promesse à acheter aujourd’hui : le calendrier d’une ligne de tramway peut glisser, comme l’a montré plus d’une agglomération française, et le prix d’un bien ne devrait jamais se justifier par une gare qui n’existe pas encore.
Autre donnée à retenir : avec près de 25 000 étudiants pour 139 259 habitants, Tours affiche un ratio étudiant très favorable à la location meublée classique, sans les contraintes d’une zone touristique. C’est un bassin de demande régulier, loin des pics et des creux d’un marché saisonnier.
Et côté fiscalité LMNP
Le régime fiscal du LMNP est national et s’applique de la même façon à Tours qu’ailleurs en France : micro-BIC avec abattement forfaitaire si les recettes restent sous le plafond, ou régime réel avec amortissement du bien si cela devient plus avantageux. Le choix dépend du profil du bien et de l’investisseur, pas de la ville. Pour comparer les deux régimes en détail, voir micro-BIC ou régime réel.
Mon expérience
Je n’ai jamais investi à Tours. Mes deux premiers achats, en 2002, se sont faits à Toulouse (un duplex à 150 000 €) et à Clermont-Ferrand, tous les deux en micro-BIC pour la simplicité de gestion, avec Excel comme seul outil de suivi à l’époque. Mais Tours m’oblige à formuler une règle que j’ai rarement eu à expliciter aussi clairement : décider d’abord qui va habiter le bien, avant de choisir le bien lui-même. Un studio à Deux-Lions pensé pour un étudiant, avec un bail souvent annuel et un turnover élevé, ne se gère pas comme un T2 à Velpeau pensé pour un cadre stable qui prend le TGV chaque semaine. Sur mes trois biens actuels, j’ai toujours su dès l’achat qui j’allais loger ; je comprends qu’à Tours, avec deux bassins de demande aussi différents sur un territoire aussi restreint, ce choix mérite d’être tranché avant de signer, pas après.
Questions fréquentes
Tours est-elle une bonne ville pour investir en LMNP ?
Oui, pour qui accepte de choisir son camp entre le marché étudiant (petites surfaces, rendement plus élevé, turnover plus fréquent) et le marché des actifs navetteurs vers Paris (surfaces plus grandes, rendement plus modéré, stabilité plus forte). Les deux coexistent à Tours sans se confondre.
Tours est-elle concernée par l’encadrement des loyers ou une zone tendue ?
Non dans les deux cas, au 19 octobre 2026 : ni la fiche F1314 (encadrement des loyers) ni le décret n°2013-392 (zone tendue, préavis réduit) ne citent Tours ou l’Indre-et-Loire. Ne pas confondre avec le zonage Pinel B1, qui répond à d’autres critères.
Quel rendement viser pour un investissement LMNP à Tours ?
Comptez un repère de 5 à 6 % brut sur un format classique. Un studio étudiant bien placé, par exemple à Deux-Lions, peut dépasser 9 % brut, mais avec une vacance locative et un turnover plus élevés à anticiper dans le calcul net.
Pour aller plus loin
Deux autres villes de la série déjà publiées se prêtent à la comparaison : LMNP à Angers, également en Val de Loire et sur un profil de prix voisin, et LMNP à Limoges, pour comparer avec un marché encore plus abordable. Voir aussi notre guide pour les grands débutants en LMNP, l’outil de rentabilité locative, la page amortissement LMNP, la liste des meubles obligatoires et les règles du bail meublé.
Sources
- Encadrement des loyers – fiche F1314, service-public.gouv.fr, consulté le 19 octobre 2026
- Liste des agglomérations en zone tendue, décret n°2013-392, consulté le 19 octobre 2026
- Marché immobilier à Tours en mai 2026, MoneyVox (données SeLoger/MeilleursAgents), consulté le 19 octobre 2026
- Où investir à Tours, SeLoger, consulté le 19 octobre 2026
- Prix immobilier au m², quartier Beaujardin, efficity, consulté le 19 octobre 2026
- Liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville, Centre-Val de Loire, DREETS, consulté le 19 octobre 2026
- Projet de deuxième ligne de tramway, Tours, consulté le 19 octobre 2026
- Logement étudiant à Tours, location-etudiant.fr, consulté le 19 octobre 2026
- Comment fixer son loyer en meublé
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Barèmes vérifiés à la date indiquée sur cette page — sources officielles citées en bas d’article.
