Simulateur de rentabilité locative meublée : brute, nette de charges, nette d’impôt
Comment ce simulateur calcule
L’outil part de votre investissement total : le prix d’achat, les frais d’acquisition (7,5 % par défaut, ou le montant réel si vous le connaissez), le mobilier et les travaux amortissables. Ce total sert de dénominateur aux trois rentabilités affichées.
La rentabilité brute rapporte simplement vos loyers charges comprises à cet investissement. La nette de charges retire vos charges réelles annuelles (intérêts d’emprunt, copropriété, assurance, gestion…). La nette d’impôt va plus loin : elle retranche aussi l’impôt et les prélèvements sociaux réellement dus, en choisissant automatiquement entre micro-BIC et régime réel — le même calcul que notre simulateur micro-BIC ou régime réel, y compris le plafonnement de l’amortissement de l’article 39 C du CGI.
Pourquoi trois chiffres, et pas un seul
La plupart des annonces immobilières et des simulateurs génériques n’affichent que la rentabilité brute. C’est la plus flatteuse, et la moins utile pour décider. Sur un bien à 150 000 € loué 8 400 € par an, la brute affiche environ 5 %. Une fois les charges réelles retirées, puis l’impôt (souvent réduit à presque rien la première année grâce à l’amortissement), l’écart entre brute et nette-nette peut représenter un à deux points de rentabilité, la différence entre un projet qui tient la route et un projet qui ne tient que sur le papier.
C’est justement l’avantage fiscal du LMNP par rapport à la location nue : l’amortissement fait souvent chuter l’impôt dû les premières années, ce qui rapproche la rentabilité nette d’impôt de la rentabilité nette de charges plutôt que de l’écraser comme en location nue classique. Notre comparateur LMNP vs location nue creuse cet écart sur votre propre profil.
Ce que ce simulateur ne prend pas en compte
Le calcul porte sur une seule année, aux loyers et charges que vous saisissez : il ne modélise ni l’évolution du loyer, ni la vacance locative entre deux locataires, ni de futurs travaux non anticipés. Il ne calcule pas non plus la fiscalité de la revente, pour cela, notre calculateur de plus-value LMNP intègre la réforme 2025 sur la réintégration des amortissements. Le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition est une convention pratique, pas un chiffre universel : les frais de notaire réels varient selon le département et le type de bien (ancien ou neuf), d’où la possibilité de saisir un montant réel.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité nette d’impôt viser en LMNP ?
Il n’existe pas de seuil universel : cela dépend de votre coût du crédit, de votre tranche marginale d’imposition et de votre marché locatif. Ce qui compte surtout, c’est de comparer des biens sur le même calcul, brute contre brute, nette d’impôt contre nette d’impôt, plutôt que de comparer la brute affichée par une agence à la nette-nette calculée par vous-même.
Pourquoi la rentabilité nette d’impôt est-elle parfois proche de la nette de charges ?
Parce que l’amortissement en LMNP réduit fortement, voire annule, l’impôt dû les premières années sur un bien récemment acheté. Ce n’est pas systématique : plus le bien est ancien ou déjà largement amorti, plus l’écart avec la nette de charges se creuse.
Le forfait de 7,5 % de frais d’acquisition est-il toujours réaliste ?
Non. Les frais de notaire réels tournent plutôt autour de 7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf, avec des variantes selon le département. Si vous avez déjà un compromis de vente ou un devis notarié, saisissez le montant réel plutôt que le forfait.
Sources
- service-public.gouv.fr, fiche F32744 (régimes de la location meublée, seuils micro-BIC, vérifié le 15/04/2026)
- service-public.gouv.fr, fiche F2329 (prélèvements sociaux, vérifié le 30/06/2026)
- service-public.gouv.fr, fiche F10864 (plus-value immobilière, forfait de frais d’acquisition, vérifié le 15/04/2026)
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Barèmes vérifiés à la date indiquée sur cette page — sources officielles citées en bas d’article.