Comparateur LMNP vs location nue : meublé ou vide, chiffres à l’appui
Comment fonctionne ce comparateur
Vous entrez un seul profil : le prix du bien, le loyer que vous en tireriez meublé et celui que vous en tireriez vide, vos charges annuelles et votre tranche d’imposition. L’outil calcule ensuite, des deux côtés, le meilleur des deux régimes possibles : micro-BIC ou réel pour le meublé, micro-foncier ou réel pour le vide. Le résultat compare ce qui reste réellement dans votre poche après impôt, pas seulement le montant de l’impôt lui-même.
C’est volontaire. Le loyer meublé et le loyer vide d’un même bien ne sont jamais identiques (généralement 15 à 20 % d’écart, comme nous le détaillons dans notre article meublé ou vide), donc comparer seulement les deux impôts donnerait une image faussée. Si vous ne connaissez pas encore le loyer vide, un bouton du formulaire l’estime automatiquement à partir du loyer meublé, sur la base de cet écart moyen.
La vraie différence : amortissement contre déficit foncier
Le meublé et le vide ne jouent pas avec les mêmes règles. Au régime réel, un LMNP peut amortir le bâti et le mobilier chaque année pendant des décennies, ce qui explique pourquoi le meublé l’emporte le plus souvent sur la durée. La location nue au réel n’a droit à aucun amortissement : l’article 31 du CGI liste les charges déductibles de façon fermée, et l’amortissement n’en fait pas partie, sauf dans d’anciens dispositifs comme Périssol ou Robien, fermés aux nouveaux investissements.
En contrepartie, la location nue a le déficit foncier : quand vos charges dépassent vos loyers, jusqu’à 10 700 € par an viennent en déduction directe de votre revenu global, tout de suite, pas étalés sur quinze ou trente ans. Ce plafond monte à 21 400 € si les travaux financent la sortie d’un logement du statut de passoire thermique, un dispositif prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Concrètement, une grosse année de travaux peut faire gagner la location nue, alors que le meublé reprendrait l’avantage l’année suivante une fois les travaux terminés. C’est pour ça qu’un calcul sur votre profil précis vaut mieux qu’une règle générale.
Ce que le comparateur ne couvre pas
Le résultat porte sur une seule année, pas sur l’effet cumulé de l’amortissement dans le temps : pour ça, notre simulateur d’amortissement détaille l’échéancier année par année. La revente n’est pas incluse non plus : la plus-value est taxée différemment selon le régime choisi (notre calculateur de plus-value couvre ce cas, réforme 2025 sur la réintégration des amortissements incluse). La CFE, propre au meublé, a son propre estimateur.
Deux engagements de 3 ans existent en location nue, sans lien l’un avec l’autre : opter pour le réel foncier sous le seuil du micro-foncier vous engage 3 ans (article 32 du CGI), et utiliser le déficit foncier sur votre revenu global vous engage à louer nu jusqu’à la fin de la 3e année suivante (article 156 du CGI). L’outil les mentionne sans les bloquer : à vous de les garder en tête avant de trancher.
Questions fréquentes
Le meublé est-il toujours plus avantageux que la location nue ?
Non. C’est vrai la plupart des années, grâce à l’amortissement, mais une année avec de gros travaux peut inverser le résultat : le déficit foncier de la location nue s’impute alors immédiatement sur votre revenu global, ce que l’amortissement du meublé ne permet jamais de la même façon. Le comparateur calcule sur vos chiffres plutôt que d’appliquer une règle toute faite.
Le loyer plus élevé du meublé est-il pris en compte ?
Oui, à condition de le renseigner : le formulaire demande le loyer meublé et le loyer vide séparément. Si vous ne connaissez pas ce dernier, un bouton l’estime à -17,5 % du loyer meublé, la moyenne de marché observée. Vous pouvez ensuite l’ajuster à la main selon votre secteur.
Que se passe-t-il si mes charges dépassent mes loyers en location nue ?
Une partie du déficit, celle qui ne vient pas des intérêts d’emprunt, s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit votre impôt sur vos autres revenus dès cette année. Le reste, y compris la part liée aux intérêts, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce comparateur inclut-il la CFE ou la plus-value à la revente ?
Non, volontairement : ce sont deux sujets à part entière, chacun avec son propre outil (CFE et plus-value, liés plus haut) plutôt qu’un seul calculateur surchargé.
Sources
- service-public.gouv.fr, fiche F1991 (revenus locatifs, location non meublée, vérifié le 15/04/2026)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 (imputation des déficits fonciers, version du 16/09/2025)
- service-public.gouv.fr, fiche F32744 (location meublée, micro-BIC et régime réel)
- LégiFiscal — prorogation du plafond majoré de déficit foncier jusqu’au 31/12/2027 par la loi de finances 2026
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Barèmes vérifiés à la date indiquée sur cette page — sources officielles citées en bas d’article.