LMNP et SARL de famille : l’alternative à la SCI qui garde la fiscalité du direct (2026)

LMNP et SCI, on l’a déjà détaillé sur ce site, ne sont presque jamais le même choix : une SCI qui loue en meublé bascule quasi automatiquement à l’impôt sur les sociétés dès que cette activité dépasse 10 % de ses recettes. Ce que la plupart des comparatifs oublient de mentionner, c’est qu’il existe une troisième option, réservée à un cas précis : la SARL de famille. C’est une société commerciale comme une autre dans sa forme, mais qui peut, sous des conditions de parenté strictes, opter pour être imposée comme un LMNP en nom propre plutôt que comme une société classique.

J’ai vérifié chaque référence de cet article le 12 juillet 2026, directement sur le Code général des impôts et le BOFiP. C’est un sujet où la nuance compte : beaucoup de pages en ligne présentent la SARL de famille comme une simple variante de SCI « plus solide », ce qu’elle n’est pas juridiquement.

Qu’est-ce qu’une SARL de famille, exactement

Une SARL de famille n’est pas un statut à part entière : c’est une SARL ordinaire, avec un capital divisé en parts sociales, une gérance, des statuts déposés au greffe. Ce qui change, c’est une option fiscale prévue par l’article 239 bis AA du Code général des impôts, qui lui permet d’échapper à l’impôt sur les sociétés, le régime normal de toute SARL, pour être imposée au régime des sociétés de personnes (article 8 du CGI), celui qui s’applique déjà à un LMNP en nom propre.

Cette option est réservée aux sociétés formées exclusivement entre parents en ligne directe (parents, enfants, petits-enfants), frères et sœurs, conjoints mariés ou partenaires de Pacs, ou une combinaison de ces liens, à condition que chaque associé soit directement uni aux autres par l’un d’eux. Le BOFiP donne des exemples de ce qui fonctionne : entre époux, entre un père, ses enfants et leurs conjoints, entre deux frères et leurs conjoints, entre un beau-père et son gendre, entre un grand-père et ses petits-enfants s’ils sont frères et sœurs entre eux. Et ce qui ne fonctionne pas, alors qu’on pourrait le croire : deux beaux-frères entre eux, un oncle et le fils de son frère, ou des concubins avec leurs enfants communs, le concubinage n’ayant pas de statut juridique reconnu pour cette option.

Côté activité, l’option est ouverte aux SARL exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ; les professions libérales en sont exclues. Le BOFiP confirme explicitement que la location meublée est une activité commerciale par nature, et qu’une SARL de famille qui loue en meublé est bien éligible. Une nuance à retenir : la qualité de loueur professionnel ou non professionnel s’apprécie individuellement, au niveau de chaque associé, pas au niveau de la société.

L’option pour l’IR : la mécanique, et ce qu’il faut savoir avant de signer

L’option doit être signée par la totalité des associés, sans exception, et adressée au service des impôts avant le début de l’exercice où elle s’appliquera pour la première fois. Pour une société nouvelle, elle peut prendre effet immédiatement si elle figure dès l’acte de création.

Sur la question qui revient le plus souvent, l’option est-elle définitive, la réponse a deux niveaux. Techniquement, elle est révocable : rien n’interdit à une SARL de famille de repasser à l’IS. Mais l’administration ferme la porte du retour : une société qui révoque son option ne peut plus, ensuite, ré-opter pour le régime des sociétés de personnes. Une décision à sens unique une fois actionnée, pas un réglage qu’on ajuste chaque année selon l’intérêt fiscal du moment.

Le régime cesse aussi de s’appliquer automatiquement, sans révocation volontaire, dans plusieurs cas : dès qu’une personne extérieure au cercle familial légal devient associée, dès que la société abandonne son activité commerciale, ou si elle change de forme juridique. Le décès d’un associé bénéficie d’une tolérance : le régime survit si les parts reviennent à un proche parent des autres associés dans les six mois. Une donation, elle, n’a pas cette tolérance : céder ses parts à quelqu’un qui rompt la chaîne de parenté fait basculer immédiatement toute la société à l’IS, même si le donateur garde l’usufruit.

Ce que ça change vraiment, face au LMNP direct et à la SCI

	LMNP en direct	SARL de famille (option IR)	SCI à l’IS
Qui est concerné	Une personne seule	Parenté directe, fratrie, conjoints ou Pacs uniquement	N’importe quel associé
Régime des loyers	BIC, micro ou réel au choix	BIC, mais toujours au réel : pas de micro-BIC possible	Impôt sur les sociétés
Comptabilité	Facultative sous les seuils micro-BIC	Comptabilité complète obligatoire, comme toute société	Comptabilité complète obligatoire
Imposition des loyers	Au nom du loueur	Au nom de chaque associé, au prorata de ses parts	Au nom de la société, à l’IS
Cotisations sociales	Aucune sous 23 000 € de recettes	Le gérant majoritaire cotise comme indépendant dès le premier euro	Liées à la rémunération éventuelle du dirigeant

Ce que résume ce tableau : la SARL de famille occupe une case que ni le LMNP direct ni la SCI ne couvrent seuls. Elle donne la structure sociétaire (parts sociales, plusieurs associés, patrimoine distinct) sans faire perdre la fiscalité BIC individuelle des loyers, qui remonte directement dans la déclaration de chaque associé au prorata de ses parts, comme en LMNP direct. Une SCI à l’IS change de logique : c’est la société qui paie l’impôt sur son bénéfice, pas chacun des associés. Elle donne aussi accès à l’amortissement du bien, comme au régime réel individuel, mais sans jamais pouvoir basculer au micro-BIC.

Les vrais inconvénients qu’on minimise souvent

Le premier est administratif : même à l’IR, une SARL de famille reste une société commerciale. Statuts, formalités de constitution, comptabilité complète tenue chaque année (impossible de se contenter d’un tableur comme en micro-BIC), parfois un expert-comptable. Rien de dramatique, mais ce n’est pas gratuit.

Le deuxième est social, et c’est celui que la plupart des comparatifs passent sous silence. Le gérant qui détient au moins 51 % des parts est affilié au régime des travailleurs indépendants, avec des cotisations calculées sur ses revenus professionnels dès le premier euro, sans le seuil de 23 000 € qui protège un LMNP direct. Un gérant minoritaire ou égalitaire, lui, dépend du régime général comme un salarié assimilé. C’est un vrai sujet à trancher avant de désigner qui gère la société.

Le troisième est structurel : la rigidité de la composition. Le jour où un associé sort du cercle familial reconnu par la loi, un remariage, une cession de parts à un tiers non parent, la société entière repasse à l’IS. Une SCI à l’IS n’a pas cette fragilité, puisqu’elle y est déjà.

Face à ça, l’indivision reste l’option la plus simple : pas de société, chaque copropriétaire déclare directement sa part de loyers. Mais elle a ses limites bien connues : aucune séparation de patrimoine, des décisions de gestion qui n’exigent en réalité que la majorité des deux tiers depuis la réforme de 2006 du Code civil — l’unanimité ne s’imposant que pour vendre ou pour un bail commercial, voir notre article sur l’indivision en LMNP — et le principe que nul n’est tenu de rester dans l’indivision. La SARL de famille répond à cette instabilité en remplaçant la propriété directe par des parts sociales, plus faciles à transmettre progressivement.

Quand ça a du sens, et quand c’est une complexité inutile

La SARL de famille prend tout son sens dans un projet multigénérationnel assumé : des parents qui associent leurs enfants à un investissement locatif meublé avec une idée de transmission progressive des parts, ou une fratrie qui achète ensemble et préfère répartir la propriété en parts plutôt qu’en indivision. Les droits de donation ou de succession ne disparaissent pas pour autant : voir notre article sur la transmission d’un bien LMNP pour la partie qui reste identique, avec ou sans société.

À l’inverse, pour un investisseur seul, c’est une complexité qu’il n’y a aucune raison de s’imposer. Le LMNP en nom propre couvre exactement le même besoin fiscal sans société à créer, sans comptabilité complète obligatoire, et sans question de statut social pour un gérant.

Mon expérience

Je n’ai jamais monté de société pour mes investissements, SARL de famille comprise. Mes trois immeubles, à Toulouse et Clermont-Ferrand, sont détenus en direct depuis 2002, en micro-BIC, gérés moi-même à l’époque sur Excel. Une bonne partie de ce que je décris ici comme un inconvénient, la comptabilité complète obligatoire, l’impossibilité de rester au micro-BIC, c’est précisément ce que j’ai cherché à éviter en investissant seul. Je n’ai jamais eu de projet familial à plusieurs générations, la question ne s’est donc jamais posée dans ces termes pour moi. Si mon projet de R+4 se montait un jour avec l’un de mes enfants plutôt que seul, ce serait la première structure que j’irais étudier sérieusement : elle a un avantage réel que le nom propre n’a pas, répartir la propriété en parts plutôt qu’en indivision.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’une SARL de famille en LMNP ?

C’est une SARL formée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de Pacs, qui a exercé l’option de l’article 239 bis AA du CGI pour être imposée comme une société de personnes. Le résultat de la location meublée remonte directement dans la déclaration de chaque associé, comme en LMNP direct.

Peut-on opter pour l’IR dans une SARL de famille qui loue en meublé ?

Oui. Le BOFiP confirme explicitement que la location meublée est une activité commerciale par nature, éligible à l’option de l’article 239 bis AA du CGI. La qualité de loueur professionnel ou non professionnel s’apprécie ensuite au niveau de chaque associé, pas au niveau de la société.

L’option pour le régime des sociétés de personnes est-elle définitive ?

Elle peut être révoquée, mais une fois révoquée, la société ne peut plus jamais ré-opter pour ce régime : elle reste définitivement à l’impôt sur les sociétés.

Une SARL de famille est-elle plus intéressante qu’une SCI pour louer en meublé ?

Sur la fiscalité des loyers, oui, si vous êtes éligible : elle garde l’imposition BIC individuelle, là où une SCI qui loue en meublé au-delà de 10 % de ses recettes bascule à l’impôt sur les sociétés. Mais elle est réservée à des associés très étroitement liés par la loi, alors qu’une SCI accepte n’importe quel associé.

Cet article fait partie de notre guide complet du statut LMNP. Voir aussi LMNP ou SCI pour la comparaison avec la société civile classique, et notre simulateur LMNP pour estimer ce que rapporterait votre bien en direct avant de trancher.

Sources

• Code général des impôts, article 239 bis AA : option pour le régime des sociétés de personnes des SARL de famille, consulté le 12/07/2026 sur Légifrance.
• BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-10 : SARL de famille, activités éligibles, modalités de l’option, consulté le 12/07/2026.
• BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-40 : fin du régime des sociétés de personnes, révocation, consulté le 12/07/2026.
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-70-20-30 : sociétés de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes, consulté le 12/07/2026.
• Service-Public.gouv.fr Entreprendre, fiche F36235 : régime social du gérant majoritaire et minoritaire de SARL, vérifié le 21/02/2026.