Réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP : le calcul et ce qui reste flou
Depuis le 15 février 2025, revendre un bien LMNP détenu au régime réel coûte plus cher qu’avant, à situation égale. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 84) a modifié l’article 150 VB du CGI pour réintégrer les amortissements déduits pendant la location dans le calcul de la plus-value imposable. On a déjà chiffré cette réforme dans notre guide sur la revente d’un LMNP. Ici, on va plus loin sur le mécanisme lui-même, sur ce que la loi couvre exactement, et sur un point que même l’administration n’a pas encore éclairci dix-huit mois après l’entrée en vigueur du texte.
Le mécanisme : le prix d’acquisition diminue, la plus-value augmente
Avant la réforme, les amortissements déduits pendant la location n’avaient aucune incidence sur le calcul de la plus-value à la revente : c’était l’un des grands avantages du LMNP au réel par rapport à d’autres régimes. Depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour ce calcul. Mécaniquement, plus vous avez amorti, plus votre plus-value imposable grossit, puisqu’elle se calcule par différence entre le prix de vente et un prix d’acquisition désormais plus bas.
Un point que la plupart des présentations passent sous silence : la réforme s’applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date des amortissements concernés. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 (réponse n° 10097) l’a confirmé explicitement : même les amortissements déduits bien avant l’entrée en vigueur du texte sont réintégrés, dès lors que la vente elle-même intervient après cette date. Ce n’est pas une règle qui ne vaut que pour l’avenir. Si vous vendez aujourd’hui un bien amorti depuis quinze ans, c’est bien la totalité de ces quinze années d’amortissement qui entre dans le calcul.
Qui échappe à la réintégration
Deux catégories restent hors du champ de la réforme. Les loueurs au micro-BIC d’abord : l’abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % n’est pas un amortissement au sens comptable, il n’y a donc rien à réintégrer. C’est confirmé par la doctrine, et je n’ai vu ce point mis en doute nulle part. Certaines résidences avec services ensuite, en particulier les résidences étudiantes, seniors et EHPAD, expressément exclues par le texte. Un ancien Censi-Bouvard logé dans ce type de résidence échappe donc à la réintégration, un point qu’on développe dans notre article dédié au Censi-Bouvard.
Ce que le BOFiP ne dit toujours pas
Voici ce qui m’a le plus surpris en creusant ce sujet. La loi est votée depuis février 2025. Nous sommes en juillet 2026. Et l’instruction administrative qui devrait détailler précisément les modalités de calcul de cette réintégration n’était toujours pas publiée à la date de vérification de cet article. J’ai vérifié directement sur le site du BOFiP : la page consacrée à la détermination du prix de cession dans ce chapitre affiche encore une date de publication de 2016, sans la moindre mention de la réforme de 2025. Une chronique professionnelle de la Revue Fiduciaire, datée du 25 mars 2026, constatait déjà ce vide et notait que des zones grises subsistaient, notamment sur le sort des amortissements qui n’ont pas pu être déduits une année donnée faute de bénéfice suffisant.
Pour rendre la question concrète : imaginez un investisseur dont l’amortissement théorique est de 8 000 € par an, mais dont le loyer net (les loyers moins les charges hors amortissement) ne laisse que 5 000 € de marge une année donnée. L’article 39 C plafonne alors la déduction réelle à 5 000 € cette année-là, et les 3 000 € restants sont reportés sans avoir réduit le moindre impôt. À la revente, faut-il réintégrer les 5 000 € réellement déduits, ou les 8 000 € théoriques ? Notre lecture du texte et de son objectif penche pour les 5 000 € réellement déduits, puisque la réforme vise à reprendre un avantage fiscal obtenu, pas un avantage jamais accordé. Mais je le présente comme une lecture raisonnable, pas comme une certitude gravée dans le BOFiP. Ce point rejoint directement ce qu’on a détaillé dans notre article sur l’amortissement LMNP à propos du plafonnement de l’article 39 C.
Méfiez-vous de tout simulateur ou tout article qui affiche un chiffre définitif sur ce point précis sans le signaler.
Le calcul en pratique
Pour un cas complet chiffré ligne par ligne (frais d’acquisition, forfait travaux, montant réintégré, abattements, impôt final), on a détaillé un exemple sur un studio acheté 150 000 € et revendu 220 000 € après onze ans dans notre guide sur la revente d’un LMNP. La mécanique à retenir en résumé : le prix d’acquisition majoré (frais réels ou forfaitaires, travaux réels ou forfait de 15 % après cinq ans de détention) est diminué du montant des amortissements réintégrés, ce qui donne un prix de revient plus bas et donc une plus-value brute plus élevée. Cette plus-value brute plus élevée continue ensuite de bénéficier normalement des abattements pour durée de détention, exactement comme avant la réforme.
Un point rassurant qu’on ne souligne pas assez : la réforme n’a pas touché au calendrier d’exonération. Vingt-deux ans de détention exonèrent toujours totalement l’impôt sur le revenu, trente ans les prélèvements sociaux. Un bien détenu très longtemps reste peu concerné par la réintégration, même largement amorti, simplement parce que l’essentiel de la plus-value, réintégration comprise, finit par s’effacer sous l’abattement.
FAQ : vos questions sur la réintégration des amortissements
La réintégration s’applique-t-elle à une vente réalisée avant 2025 ?
Non, seules les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 sont concernées. En revanche, pour une vente postérieure à cette date, tous les amortissements déduits sont réintégrés, y compris ceux antérieurs à la réforme.
Le micro-BIC est-il concerné par la réintégration ?
Non. L’abattement forfaitaire du micro-BIC n’est pas un amortissement au sens fiscal du terme, il n’y a donc rien à réintégrer. Le calcul de la plus-value reste celui d’avant la réforme de 2025.
Existe-t-il déjà une doctrine complète du BOFiP sur cette réforme ?
Pas à la date de vérification de cet article, en juillet 2026. Le principe et le champ d’application temporel sont confirmés par la loi et par une réponse ministérielle, mais certains points de calcul, notamment le sort des amortissements plafonnés puis reportés, ne sont pas encore tranchés par une instruction officielle.
Pour l’exemple chiffré complet et le reste du dossier revente (démarches de cessation, passage en LMP, donation ou succession), direction notre pilier revendre un bien LMNP. Sur le mécanisme de plafonnement qui alimente la question des amortissements reportés, voir l’amortissement en LMNP et le détail par composants dans l’amortissement par composants. Et si un chantier de travaux fait partie du bien que vous amortissez, notre article sur l’amortissement des travaux précise ce qui doit être immobilisé.
Pour resituer ce mécanisme de réintégration dans le calcul complet de la plus-value (abattements, taux, surtaxe), voir notre article plus-value LMNP : le calcul étape par étape.
Sources
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84, consulté le 10/07/2026
- Réponse ministérielle n° 10097, Assemblée nationale, 24 mars 2026 (portée temporelle de la réintégration), consultée le 11/07/2026
- BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-10 — version consultée le 11/07/2026, non mise à jour de la réforme de 2025
- BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 et BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 — plafonnement de l’amortissement, article 39 C du CGI, consultés le 10/07/2026
- Service-Public — Plus-value immobilière (F10864), consulté le 10/07/2026
Article vérifié le 11 juillet 2026. La fiscalité évolue, et ce sujet en particulier attend encore des précisions officielles : vérifiez toujours les montants sur les sources avant une décision. Ce site ne fournit pas de conseil fiscal personnalisé.
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Barèmes vérifiés à la date indiquée sur cette page — sources officielles citées en bas d’article.
