Micro-BIC ou réel en LMNP : le calcul qui tranche (avec 2 cas chiffrés)
« Le régime réel est le plus avantageux dans la grande majorité des cas », lit-on sur plusieurs sites qui vendent justement des prestations de comptabilité au régime réel. Ce n’est pas faux dans l’absolu, mais ce n’est pas une réponse : la bonne réponse dépend d’un calcul précis, propre à votre bien, que presque personne ne détaille. Voici ce calcul, avec deux cas chiffrés qui donnent des résultats opposés.
Le calcul qui tranche vraiment
Au micro-BIC, votre base imposable est vos loyers bruts diminués d’un abattement forfaitaire (50 % en longue durée et meublés classés, 30 % en tourisme non classé). Au régime réel, votre base imposable est vos loyers diminués de vos charges réelles et de votre amortissement.
La règle est donc simple à poser, même si personne ne la formule aussi directement : le réel devient plus avantageux dès que la somme de vos charges réelles et de votre amortissement annuel dépasse le montant de l’abattement forfaitaire que vous obtiendriez au micro-BIC. En dessous de ce seuil, le micro-BIC reste plus favorable, ou équivalent, pour une charge de gestion bien moindre.
Cas concret n°1 : un bien ancien, peu de charges
Loyers longue durée : 12 000 € par an. Au micro-BIC, l’abattement de 50 % laisse une base imposable de 6 000 €.
Au réel, sur un bien ancien sans crédit en cours : taxe foncière 1 100 €, charges de copropriété 900 €, assurance 180 €, petit entretien 400 €, soit 2 580 € de charges hors amortissement. Un amortissement annuel du bien et du mobilier de l’ordre de 3 500 € reste sous le plafond de l’article 39 C (le solde loyers moins charges, ici 9 420 €, n’est pas atteint). Base imposable au réel : 12 000 − 2 580 − 3 500 = 5 920 €.
Résultat : 5 920 € au réel contre 6 000 € au micro-BIC. L’écart est presque nul, pour une comptabilité complète et une liasse fiscale en plus. Dans ce cas, basculer au réel n’a pas grand intérêt.
Cas concret n°2 : un bien récent, financé à crédit
Loyers longue durée : 15 000 € par an. Au micro-BIC, l’abattement de 50 % laisse une base imposable de 7 500 €.
Au réel, sur un bien récent avec un crédit en cours : intérêts d’emprunt 4 200 €, taxe foncière 1 400 €, charges de copropriété 1 100 €, assurance 250 €, entretien 300 €, soit 7 250 € de charges hors amortissement. Un amortissement de 6 000 € reste sous le plafond (loyers moins charges : 7 750 €). Base imposable au réel : 15 000 − 7 250 − 6 000 = 1 750 €.
Résultat : 1 750 € au réel contre 7 500 € au micro-BIC. Ici, le réel change radicalement la note fiscale, grâce aux intérêts d’emprunt et à l’amortissement d’un bien récent, plus coûteux à l’achat.
Ces deux cas illustrent la même règle avec des données différentes : plus un bien est récent, financé à crédit et coûteux, plus les charges et l’amortissement ont de chances de dépasser l’abattement forfaitaire.
Ce que le calcul ne dit pas
Un écart favorable au réel sur le papier ne se traduit pas automatiquement par une bascule pertinente. Le réel implique une comptabilité conforme au Code de commerce, une déclaration de résultat (2031-SD et annexes 2033) obligatoirement télétransmise, et un formalisme que le micro-BIC n’exige pas. Si vous la tenez vous-même, comptez du temps ; si vous la confiez à un comptable, comptez un budget annuel qui vient réduire l’avantage fiscal net. Nous détaillons ces obligations dans nos articles sur le régime réel et sur la comptabilité LMNP en solo.
Qui a intérêt à vous pousser vers le réel
Une partie des guides qui affirment que le réel est « presque toujours » plus avantageux sont publiés par des cabinets ou des plateformes qui facturent justement la tenue de comptabilité au réel. Ce n’est pas nécessairement faux sur le fond, mais l’incitation commerciale existe, et elle explique pourquoi la nuance sur les biens anciens et peu chargés est rarement mise en avant. Faites le calcul avec vos propres chiffres avant de suivre un conseil qui va, par construction, dans le sens des intérêts de qui vous le donne.
Simuler avec vos propres chiffres
Le calcul dépend entièrement de votre loyer, de vos charges réelles, de votre tranche marginale d’imposition et de la valeur amortissable de votre bien. Nos outils gratuits vous permettent de tester votre situation : le simulateur LMNP pour une estimation rapide, et l’outil impôt sur la location meublée pour un calcul différentiel plus fin.
Questions fréquentes
Peut-on faire le calcul soi-même sans comptable ?
Oui pour la simulation de comparaison : les données nécessaires (loyers, charges principales, valeur du bien) sont accessibles sans expertise particulière. La tenue effective de la comptabilité au réel, si vous basculez, est plus exigeante mais reste légalement possible seul.
Le réel est-il toujours plus intéressant sur un bien à crédit ?
C’est la tendance la plus fréquente, parce que les intérêts d’emprunt et un amortissement plus élevé pèsent lourd dans les premières années. Ce n’est pas automatique : cela dépend du montant des loyers, de la durée restante du crédit et du niveau des autres charges.
Peut-on changer d’avis après avoir opté pour le réel ?
Oui, mais avec un formalisme et un calendrier propres, détaillés dans notre article sur le régime réel : il faut dénoncer l’option avant la date limite de dépôt de la liasse 2031 de l’année précédant le retour souhaité au micro-BIC.
Sources
- Service-public.fr, fiche F32744, « Impôt sur le revenu — Revenus d’une location meublée » : service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32744
- impots.gouv.fr, « Les régimes d’imposition » (exemple de plafonnement de l’amortissement, article 39 C du CGI), mis à jour le 08/04/2026 : impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Barèmes vérifiés à la date indiquée sur cette page — sources officielles citées en bas d’article.
