Fixer le loyer d’une location meublée : libre partout, sauf dans 9 communes (2026)

« Le loyer est libre, sauf en zone tendue. » C’est à peu près tout ce que répondent les pages qui traitent de la fixation du loyer d’un meublé, sans jamais préciser ce que « zone tendue » recouvre vraiment. Le terme s’applique à l’immense majorité des grandes agglomérations françaises, où la principale conséquence concrète est un préavis de départ raccourci pour le locataire, pas un plafond sur le loyer. Le vrai plafond, avec un chiffre précis et différent selon que le logement est loué vide ou meublé, ne concerne que neuf communes. En dehors de cette liste, la liberté est réelle. Voici comment ça marche, textes à l’appui.

Le principe : le loyer est libre à la première mise en location, partout en France

Que le logement soit loué vide ou meublé, le propriétaire fixe librement le montant du loyer lors de la première mise en location, dans la quasi-totalité du territoire. Ce principe figure à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et il vaut aussi bien pour un studio à Clermont-Ferrand que pour un T3 à Marseille. Rien n’oblige à s’aligner sur un barème officiel : le montant se construit sur trois éléments concrets, le loyer habituellement constaté pour des logements comparables dans le même secteur, les charges locatives récupérables, et la valeur du mobilier et des équipements mis à disposition.

Le simulateur officiel de service-public.gouv.fr permet de vérifier en deux clics si une commune appartient à une zone où des règles particulières s’appliquent. Dans la grande majorité des cas, la réponse ne change rien pour la première location : le loyer reste libre.

La majoration de 15 à 20 % pour un meublé : un repère de marché, pas un droit

Un chiffre revient sans cesse dans les guides sur le sujet : un meublé se loue en moyenne 15 à 20 % plus cher qu’un logement équivalent loué vide. Ce n’est ni un texte de loi, ni un taux encadré : c’est une observation de marché, portée par des professionnels de l’immobilier qui constatent des écarts de ce niveau sur leurs mandats. Aucun article du Code civil ni de la loi de 1989 ne fixe ce pourcentage, et rien n’empêche un propriétaire de louer moins cher, ou plus cher, si le marché local le permet. Le confondre avec un droit acquis est une erreur fréquente chez les nouveaux loueurs en meublé : ce n’est qu’un ordre de grandeur, à confronter aux annonces réellement publiées dans votre secteur, pas un montant à appliquer mécaniquement. Ce supplément de loyer n’est pas gratuit pour autant : notre comparatif louer meublé ou vide, avantages et inconvénients pour le propriétaire détaille la contrepartie, à commencer par un turnover locataire structurellement plus élevé qu’en location vide.

Les neuf communes où le loyer est réellement plafonné

Dans neuf zones seulement, le loyer n’est plus libre : il est plafonné par un loyer de référence, fixé chaque année par arrêté préfectoral. Ces zones sont, en Île-de-France, Paris, le territoire d’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) et celui de Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse). En province, il s’agit de Bordeaux, d’une partie de Grenoble-Alpes Métropole, de Lille, Hellemmes et Lomme, de Lyon et Villeurbanne, de Montpellier, et de l’agglomération Pays Basque.

Dans ces communes, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré encadrent chaque location, et ces montants varient selon trois critères : le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces, et l’époque de construction du logement. Autrement dit, le loyer d’un meublé n’y est jamais calé sur celui d’un logement vide comparable : il a sa propre grille. Chaque zone publie son propre simulateur pour connaître ces montants, et dépasser le loyer de référence majoré expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €, portée à 15 000 € pour une personne morale.

Un dépassement reste possible dans certains cas, via un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement (une terrasse, une vue dégagée, par exemple), à condition qu’il soit distinctement mentionné dans le bail et dans l’annonce.

Réviser le loyer en cours de bail : l’IRL, et rien d’autre

Une fois le bail signé, le seul outil légal pour augmenter un loyer meublé en cours de location est l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’Insee. La révision n’est possible qu’une fois par an, et seulement si une clause du bail le prévoit explicitement : sans cette clause, le loyer reste figé jusqu’au renouvellement.

Un point que peu de guides relient à la fiscalité LMNP : depuis le 24 août 2022 en métropole (le 1er juillet 2024 dans les départements d’outre-mer), il est interdit de réviser le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, quelle que soit la zone où il se trouve. Le gel ne concerne pas que le renouvellement du bail : il s’applique aussi à la révision annuelle sur l’IRL. Pour un bien classé F ou G, la seule façon de retrouver une marge de manœuvre sur le loyer reste de faire les travaux qui font remonter le classement, un sujet que nous traitons dans notre suivi du calendrier des diagnostics énergétiques.

Relouer après le départ d’un locataire

Entre deux locataires, la règle dépend d’abord de la durée de vacance du logement. En dessous de 18 mois d’inoccupation, le loyer appliqué au dernier locataire s’impose en principe au suivant, sauf trois exceptions précises : une révision sur l’IRL si elle n’a pas eu lieu dans les 12 derniers mois, des travaux d’amélioration représentant au moins 50 % de la dernière année de loyer (le nouveau loyer peut alors augmenter de 15 % du montant TTC des travaux), ou un loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché local. Au-delà de 18 mois d’inoccupation, le loyer redevient libre, sous réserve, depuis 2024, du classement énergétique du logement. Ces règles se cumulent avec le plafond du loyer de référence dans les neuf communes citées plus haut : la liberté retrouvée entre deux locataires ne permet jamais de dépasser le loyer de référence majoré là où il s’applique.

Le meublé de tourisme échappe au dispositif

Un point que confirme deux fois le texte officiel, et que la plupart des comparatifs sur le sujet passent sous silence : les meublés de tourisme, c’est-à-dire la location de courte durée à une clientèle de passage type Airbnb, sont explicitement exclus de l’encadrement des loyers. Ce dispositif ne vise que la résidence principale du locataire et le bail mobilité, pas la location saisonnière. À l’inverse, le bail mobilité (1 à 10 mois, réservé à des locataires en formation, en stage ou en mutation) reste bien concerné par l’encadrement là où il s’applique. La distinction entre ces deux catégories de meublés, souvent confondues dans les guides généralistes, mérite d’être connue avant de choisir entre location longue durée et location touristique.

Le lien avec votre régime fiscal

Fixer un loyer n’est pas qu’une question juridique pour un loueur en meublé non professionnel : le montant total encaissé sur l’année détermine directement votre régime fiscal. Un loyer plus élevé rapproche du seuil du micro-BIC, et un dépassement change les règles de calcul de l’impôt. Avant de décider d’un montant, mieux vaut avoir en tête où se situent ces seuils.

Un exemple, à titre indicatif

Ceci n’est pas un calcul officiel, seulement un ordre de grandeur construit à partir de la majoration de marché évoquée plus haut. Pour un T2 loué 700 € par mois à l’état vide dans une commune sans encadrement du niveau des loyers, une majoration usuelle de 15 à 20 % donnerait un loyer meublé compris entre 805 € et 840 €. Rien n’impose ce montant : il ne vaut que si le marché local le confirme, ce qui suppose de comparer avec des annonces réelles de meublés comparables dans le même secteur, pas seulement avec ce pourcentage.

FAQ : vos questions sur le loyer d’un meublé

Un meublé se loue-t-il forcément plus cher qu’un logement vide ?

Non. La majoration de 15 à 20 % souvent citée est une observation de marché, pas une obligation. Le loyer d’un meublé peut être identique, inférieur ou supérieur à celui d’un logement vide comparable, selon l’état du mobilier, la localisation et la demande locale.

Comment savoir si ma commune fait partie des neuf zones à loyer plafonné ?

Seules Paris, Bordeaux, Lille (Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, l’agglomération Pays Basque, Est Ensemble et Plaine Commune appliquent un loyer de référence chiffré. Le simulateur officiel de service-public.gouv.fr confirme si votre commune y figure et, le cas échéant, donne accès au calcul du loyer de référence applicable.

Puis-je augmenter le loyer de mon meublé chaque année comme je le souhaite ?

Non. La seule révision autorisée en cours de bail suit l’indice de référence des loyers (IRL), une fois par an, et seulement si le bail contient une clause de révision. Un logement classé F ou G au DPE ne peut plus voir son loyer révisé du tout depuis le 24 août 2022.

Le meublé de tourisme type Airbnb est-il soumis à l’encadrement des loyers ?

Non. Les meublés de tourisme sont explicitement exclus du dispositif d’encadrement des loyers, qui ne vise que la résidence principale du locataire et le bail mobilité.

Ce guide complète notre dossier sur les obligations du propriétaire en location meublée, ainsi que nos articles sur le bail meublé et le calendrier des diagnostics énergétiques. Pour la partie fiscale liée au montant de vos loyers, voir nos articles sur les plafonds du micro-BIC et le régime micro-BIC.

Sources

• Service-Public, fiche F1310 — Montant du loyer d’un logement appartenant à un propriétaire privé, vérifiée le 06/06/2025.
• Service-Public, fiche F1314 — En quoi consiste l’encadrement des loyers à respecter en zone tendue, vérifiée le 01/04/2026.
• Service-Public, fiche F13723 — Indice de référence des loyers (IRL), consultée le 11/07/2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 — fixation du loyer, consulté le 11/07/2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 — révision et hausse du loyer, consulté le 11/07/2026.
• Simulateur officiel — connaître les communes où l’encadrement des loyers s’applique.

Article vérifié le 11 juillet 2026. La réglementation évolue : vérifiez toujours les montants et zones concernées sur les sources officielles avant de fixer un loyer. Ce site ne fournit pas de conseil juridique personnalisé.