Amortissement des travaux en LMNP : charge ou immobilisation ?

Cogedim promet une durée d’amortissement de 5 à 25 ans pour vos travaux en LMNP, et ajoute qu’ils ne s’amortissent qu’au-delà de 600 €. JD2M, Decla et Indy proposent chacun leur tableau de durées par poste : maçonnerie, cuisine, toiture, revêtements de sol. Aucun des quatre ne pose la question qui compte vraiment : qu’est-ce qui détermine si une dépense de travaux s’amortit sur plusieurs années, ou se déduit d’un coup la même année ? Ce n’est pas la nature du poste. C’est l’effet de la dépense sur le bien.

Le critère légal : maintenir en état, ou augmenter la valeur

Le texte qui tranche cette question, c’est le BOFiP BOI-BIC-CHG-20-20-20, qui reprend une jurisprudence du Conseil d’État construite depuis les années 1960. Sa logique est simple à énoncer, même si elle demande un peu de jugement à appliquer : une dépense de travaux reste une charge déductible immédiatement si elle a pour seul objet de maintenir le bien en état, de sorte qu’il reste utilisable jusqu’à la fin de sa période d’amortissement normale. Elle devient une immobilisation, à amortir sur plusieurs années, dès qu’elle augmente la valeur du bien ou qu’elle prolonge notablement sa durée probable d’utilisation.

Le Conseil d’État a tracé cette frontière à plusieurs reprises. Transformer complètement une pièce (un arrêt de 1970 concernait une salle de radiologie) : immobilisation. Transformer des locaux commerciaux et payer les honoraires d’architecte qui vont avec (1974) : immobilisation aussi, les honoraires suivent le sort des travaux. Consolider et moderniser une structure (1969) : immobilisation. À l’inverse, une dépense qui ne fait que permettre l’utilisation normale du bien jusqu’à la fin de sa durée d’amortissement, sans la prolonger au-delà, reste une charge.

Ce n’est donc pas un jugement sur le poste concerné. Une cuisine peut relever des deux régimes selon ce qu’on y fait. Remplacer un robinet qui fuit : entretien, donc charge. Casser entièrement l’agencement pour repenser la pièce et poser des équipements qui valorisent le bien : immobilisation. Le tableau « cuisine : 10 ans » qu’on lit un peu partout esquive cette distinction, et c’est dommage, parce qu’elle change tout sur votre déclaration de l’année.

Le seuil de 600 € qu’on lit partout n’a pas de source que j’ai trouvée

En cherchant l’origine de ce chiffre, je n’ai trouvé aucun texte officiel qui fixe un seuil de 600 € pour les travaux en LMNP. Ce qui existe réellement, documenté dans notre article sur l’amortissement du mobilier, c’est un seuil de 500 € hors taxes pour les biens meubles de faible valeur (BOI-BIC-CHG-20-30-10). Le rapprochement est tentant : 500 € HT, ça fait 600 € TTC. Mais ce texte vise des meubles, pas des travaux sur un bâtiment, et je n’ai trouvé aucune doctrine qui l’étende aux travaux. Tant qu’aucune source officielle ne confirme ce montant pour les travaux, mieux vaut s’en tenir au seul critère qui a une vraie base légale : l’effet de la dépense, pas son montant.

Trois situations à distinguer

L’entretien et la réparation, déductibles tout de suite

Remplacement à l’identique d’un équipement tombé en panne, réparation de plomberie ou d’électricité, remise en peinture, réparation ponctuelle d’une fuite de toiture : ces dépenses ne font que prolonger l’usage normal du bien jusqu’à la fin de sa période d’amortissement. Elles n’ajoutent rien à sa valeur. Elles passent en charge l’année où vous les payez, et c’est tout.

L’amélioration et la transformation, à immobiliser

Rénovation complète d’une salle de bain ou d’une cuisine, extension, surélévation, ravalement avec isolation ajoutée, remplacement d’un élément essentiel avant la fin de sa durée de vie normale : ces travaux augmentent la valeur du bien ou prolongent sa durée d’utilisation. Si vous avez décomposé votre bien en composants comme on l’explique dans notre article sur l’amortissement par composants, rattachez les travaux au composant concerné et reprenez sa durée résiduelle. À défaut, une durée entre 5 et 20 ans selon la nature du poste reste la pratique la plus courante, faute de barème officiel dédié spécifiquement aux travaux.

Les travaux réalisés avant la mise en location

Si vous achetez un bien à rénover et que les travaux sont terminés avant le début effectif de la location meublée, ils s’incorporent au prix de revient du bien. Ils ne s’amortissent pas séparément sur leur propre durée : ils entrent dans la base amortissable globale, dès le premier jour de location, avec le reste de l’immeuble. La même logique s’applique aux travaux de remise en état nécessaires pour rendre utilisable un bien acheté d’occasion.

Un cas chiffré

Prenons un studio loué en meublé au régime réel, avec deux factures dans la même année. Un chauffe-eau tombe en panne et vous le remplacez à l’identique pour 900 € : ça ne prolonge pas la durée d’utilisation du logement au-delà de ce qui était prévu, ça n’augmente pas sa valeur. Charge déductible en une fois. La salle de bain, elle, passe par une rénovation complète (douche à l’italienne, carrelage refait, plomberie reprise) pour 9 000 € : le bien est amélioré et sa durée d’utilisation prolongée. Immobilisation, amortie sur la durée retenue pour l’agencement, 10 ans par exemple, soit 900 € par an. Comme le reste de votre amortissement, cette dotation annuelle reste plafonnée par l’article 39 C du CGI : elle ne peut ni créer ni aggraver un déficit, comme on l’a détaillé dans notre article sur l’amortissement LMNP.

Deux factures qui sortent du même chantier de rénovation, deux traitements fiscaux opposés. C’est l’effet qui tranche, pas le prix, ni même le fait que ce soit « des travaux ».

Le cas des travaux imposés par la réglementation

Un cas à part mérite d’être signalé : les travaux de mise aux normes imposés pour des raisons de sécurité ou environnementales suivent un traitement qui les rapproche de l’immobilisation, même quand ils n’augmentent pas la valeur perçue du bien par un locataire. C’est notamment le cas des travaux de rénovation énergétique rendus obligatoires par le calendrier des diagnostics de performance énergétique, qu’on détaille dans notre pilier sur la gestion locative. Si un DPE classé F ou G vous oblige à intervenir, gardez toutes les factures : la question de leur traitement mérite d’être vérifiée poste par poste avec les critères de cet article, ou posée à votre comptable si vous en avez un.

FAQ : vos questions sur l’amortissement des travaux

Cet article complète notre dossier sur l’amortissement en LMNP, qui détaille le plafonnement de l’article 39 C, et sur l’amortissement par composants, qui donne les durées officielles par type d’élément. Si votre chantier porte surtout sur des équipements plutôt que sur le bâti, voir aussi notre article sur l’amortissement du mobilier. Et si vous revendez un jour un bien sur lequel vous avez amorti des travaux, la suite logique est notre article sur la réintégration des amortissements dans la plus-value.

Sources

• BOFiP BOI-BIC-CHG-20-20-20 — Distinction entre éléments d’actif et charges, consulté le 11/07/2026
• BOFiP BOI-BIC-CHG-20-30-10 — biens de faible valeur, seuil de 500 € HT (voir notre article sur l’amortissement du mobilier), consulté le 10/07/2026
• BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 et BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 — plafonnement de l’amortissement, article 39 C du CGI, consultés le 10/07/2026
• BOFiP BOI-ANNX-000115 — durées et quote-parts par composant d’immeuble (voir notre article sur l’amortissement par composants), consulté le 10/07/2026

Article vérifié le 11 juillet 2026. La fiscalité évolue : vérifiez toujours les montants sur les sources officielles avant une décision. Ce site ne fournit pas de conseil fiscal personnalisé.