Amortissement par composants en LMNP : la vraie méthode, poste par poste

Tapez « amortissement par composants LMNP » et vous tomberez sur une dizaine de tableaux qui donnent chacun des durées légèrement différentes pour le gros œuvre, la toiture, les agencements. Aucun de ces guides ne cite le texte qui définit vraiment un composant, ni les seuils qui dispensent une bonne partie des loueurs de faire cet exercice. Cette page reprend le sujet à la base, avec les textes exacts.

Fact-check réalisé le 10 juillet 2026 directement sur le Bulletin officiel des finances publiques.

La vraie base légale, et pourquoi ce n’est pas l’article 39 B

La plupart des articles citent l’article 39 B du code général des impôts pour justifier les durées par poste. Ce n’est pas le bon texte. L’article 39 B fixe la règle par défaut, celle de la « durée normale d’utilisation » unique, utilisée quand un bien n’est pas décomposé. La méthode par composants, elle, repose sur l’article 15 bis de l’annexe II du CGI, qui renvoie à la définition comptable du composant posée par l’article 311-2 du plan comptable général. Ce sont deux mécanismes différents, et confondre les deux textes explique une partie des tableaux approximatifs qui circulent.

Qu’est-ce qu’un composant, exactement

Le BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-10-10) pose deux conditions cumulatives. Un élément d’un bien immobilier est un composant s’il a une durée réelle d’utilisation différente de celle du bâtiment pris dans son ensemble, et s’il doit être remplacé au cours de la durée de vie de ce bâtiment. Une chaudière qu’on change tous les 20 ans dans un immeuble amorti sur 50 ans coche les deux cases. Une poignée de porte, non : elle ne représente ni une valeur significative ni un rythme de remplacement distinct.

Les trois seuils qui dispensent de décomposer

C’est le point que la quasi-totalité des sites passe sous silence. Le BOFiP prévoit des tolérances précises, et beaucoup de biens LMNP ordinaires n’ont techniquement pas besoin d’être décomposés du tout :

• un élément dont la valeur unitaire est inférieure à 500 € HT n’a pas besoin d’être identifié comme composant ;
• un élément dont la valeur représente moins de 1 % du prix de revient total (pour un immeuble, contre 15 % pour un bien meuble) n’a pas besoin d’être décomposé ;
• un élément dont la durée d’utilisation atteint au moins 80 % de la durée du bien pris en bloc n’a pas besoin d’être isolé, puisque la différence de rythme n’est plus significative.

Le BOFiP est aussi explicite sur un point que personne ne relaie : sauf erreur manifeste, l’administration ne remet pas en cause le niveau de décomposition retenu comptablement. Pour un studio ancien acheté sans grosse réhabilitation prévue, la méthode à durée unique (25 à 40 ans, décrite plus bas) reste donc parfaitement défendable. La décomposition n’est pas une obligation générale, c’est une option qui devient intéressante surtout quand des composants ont une valeur et un rythme de remplacement vraiment distincts, typiquement après des travaux lourds.

Le tableau officiel que personne ne cite

Il existe pourtant une grille de référence publiée par l’administration : l’annexe BOI-ANNX-000115, issue à l’origine d’une étude sectorielle réalisée pour les organismes de logements sociaux. Pour la catégorie « Logements », elle donne :

• gros œuvre : durée supérieure à 50 ans, pour 40 à 50 % du prix de revient ;
• façades et étanchéité : 20 à 50 ans, pour 5 à 20 % ;
• installations générales techniques (chauffage, électricité, plomberie, ascenseur) : 15 à 30 ans, pour 20 à 30 % ;
• agencements intérieurs : 5 à 15 ans, pour 20 à 25 %.

Le BOFiP précise lui-même qu’il faut « relativiser la portée » de cette étude pour les entreprises dont l’objet n’est pas la location d’immeubles, ce qui inclut un LMNP en direct. Ce n’est donc pas un barème imposé, mais c’est la seule grille officielle qui existe, et elle sert de référence à beaucoup de cabinets comptables même quand ils ne le disent pas. Une autre grille existe pour les sociétés foncières (avis du Conseil national de la comptabilité n° 2004-11) : elle retient une décomposition minimale en quatre postes (menuiseries extérieures, chauffage, étanchéité, ravalement), avec trois postes optionnels selon l’état de l’immeuble (électricité, plomberie, ascenseur).

Ce que la plupart des cabinets appliquent en pratique

Entre la rigueur du tableau officiel et la simplicité de la durée unique, la majorité des experts-comptables spécialisés LMNP retiennent un compromis à trois ou quatre postes, plus simple à tenir dans la durée :

• gros œuvre (structure, fondations) : 40 à 50 ans ;
• façade, étanchéité, toiture : 20 à 25 ans ;
• agencements et installations techniques : 15 à 20 ans.

Le mobilier, lui, se compte à part, sur des durées bien plus courtes. Nous détaillons ces durées, et un point que personne ne clarifie sur le seuil des 500 €, dans notre page dédiée à l’amortissement du mobilier.

Un exemple chiffré : ce que la décomposition change vraiment

Reprenons le studio à 200 000 € déjà utilisé sur notre page sur l’amortissement LMNP : terrain non amortissable à 15 %, soit 30 000 €, base amortissable du bâti de 170 000 €.

En durée unique sur 30 ans, l’annuité est de 5 667 € par an. En décomposant sur quatre postes (répartition indicative gros œuvre 45 % sur 55 ans, façades et étanchéité 10 % sur 30 ans, installations techniques 25 % sur 20 ans, agencements 20 % sur 10 ans), le calcul donne :

• gros œuvre : 76 500 € / 55 ans = 1 391 € par an ;
• façades, étanchéité : 17 000 € / 30 ans = 567 € par an ;
• installations techniques : 42 500 € / 20 ans = 2 125 € par an ;
• agencements : 34 000 € / 10 ans = 3 400 € par an ;
• total : 7 483 € par an la première année.

La décomposition dégage donc environ 32 % d’amortissement en plus dès la première décennie, ce qui confirme qu’elle est plus favorable au démarrage, comme mentionné sur notre page pilier. Mais cet avantage reste soumis au plafonnement de l’article 39 C : si le loyer net de l’année ne couvre pas ce montant, seule la fraction admise est déduite, le reste étant reporté sans limite de durée. Décomposer plus finement ne sert donc à rien si le bien est peu ou pas endetté et dégage déjà un loyer net confortable : le plafond sera de toute façon atteint, décomposé ou non.

Questions fréquentes

La décomposition par composants est-elle obligatoire en LMNP ?

Non, pas systématiquement. Elle n’est requise que si des éléments du bien ont une valeur significative (plus de 500 € et plus de 1 % du prix de revient) et un rythme de remplacement nettement différent du bâtiment pris en bloc. En dessous de ces seuils, la méthode à durée unique reste admise.

Quel texte fixe les règles de la méthode par composants ?

L’article 15 bis de l’annexe II du code général des impôts, qui renvoie à la définition comptable du composant de l’article 311-2 du plan comptable général. L’article 39 B du CGI ne concerne que la méthode à durée unique, sans décomposition.

Existe-t-il un tableau officiel de durées par composant ?

Oui, l’annexe BOI-ANNX-000115 du BOFiP, mais elle provient d’une étude sectorielle pour le logement social et l’administration précise elle-même qu’il faut en relativiser la portée pour les autres activités. C’est une référence, pas un barème imposé.

La décomposition augmente-t-elle le risque de dépasser le plafond de l’article 39 C ?

Elle augmente surtout l’amortissement théorique des premières années. Si le loyer net du bien ne suffit pas à l’absorber, la part non déduite est simplement reportée sans limite de durée. La décomposition ne crée pas de risque fiscal, elle change seulement le rythme d’utilisation de l’avantage.

Questions fréquentes liées

Cet article détaille la méthode de décomposition. Pour le mécanisme complet de l’amortissement, son plafonnement légal et la réintégration à la revente, direction notre page amortissement LMNP. Pour le mobilier, qui suit une logique et des seuils différents, voir l’amortissement du mobilier en LMNP.

Si le montant en question concerne des travaux plutôt qu’un composant identifié dès l’achat, notre article sur l’amortissement des travaux précise le critère qui distingue une charge déductible d’une immobilisation.

Sources

• BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-10-10 : définition du composant, seuils de significativité (500 €, 1 %, 80 % de la durée). Consulté le 10/07/2026.
• BOFiP, BOI-ANNX-000115 : tableau de durées et quote-parts par type d’immeuble. Consulté le 10/07/2026.
• Légifrance, article 15 bis de l’annexe II au CGI.
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 : plafonnement de l’amortissement, article 39 C du CGI (déjà sourcé dans notre page amortissement-lmnp).