Vérificateur de seuils LMNP : micro-BIC, LMP, exonération de CFE
Comment cet outil vérifie vos seuils
Trois questions reviennent sans cesse chez les loueurs en meublé, et elles se répondent avec les mêmes trois chiffres : vos recettes locatives, vos autres revenus d’activité, et le fait qu’il s’agisse ou non de votre première année. Cet outil ne fait pas de calcul d’impôt : il compare vos réponses aux seuils légaux en vigueur et vous dit, pour chacune des trois questions, où vous vous situez.
Le régime micro-BIC ou réel dépend d’un seuil de recettes qui varie selon le type de location (longue durée ou meublé de tourisme classé : 83 600 € en 2026 ; tourisme non classé : 15 000 €). Le statut LMNP ou LMP dépend de deux conditions cumulatives. L’exonération de CFE dépend de trois motifs distincts, testés dans l’ordre où l’administration les applique.
Les trois seuils qui comptent vraiment
Le seuil du micro-BIC détermine si vous pouvez encore bénéficier de l’abattement forfaitaire (50 % en longue durée et tourisme classé, 30 % en tourisme non classé) ou si le régime réel devient obligatoire. Passer ce seuil n’est pas une sanction : le régime réel est souvent plus avantageux dès que vous avez un crédit en cours, grâce à l’amortissement — voir notre simulateur micro-BIC ou régime réel pour comparer les deux sur vos chiffres.
Le seuil LMP, lui, ne se déclenche que si deux conditions sont réunies en même temps : des recettes supérieures à 23 000 € et des recettes supérieures à vos autres revenus d’activité du foyer. Un couple qui perçoit 25 000 € de loyers meublés mais 60 000 € de salaires reste en LMNP, seule la première condition est remplie. Le statut LMP change surtout la donne à la revente (plus-value professionnelle) et peut entraîner des cotisations sociales Urssaf, deux sujets hors du périmètre de cet outil.
L’exonération de CFE, enfin, se gagne sur l’un de trois motifs : première année d’activité, location d’une partie de la résidence principale sous conditions, ou recettes annuelles inférieures à 5 000 €. Si aucun ne s’applique, direction notre estimateur de CFE pour une fourchette chiffrée.
Ce que cet outil ne tranche pas
Les réponses sont pédagogiques, pas un calcul d’impôt personnalisé. Une situation limite (recettes à quelques centaines d’euros du seuil, changement de statut en cours d’année, plusieurs biens répartis entre plusieurs régimes) mérite une vérification avec votre service des impôts des entreprises ou un comptable, en particulier avant de basculer volontairement en LMP.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si je dépasse le seuil du micro-BIC en cours d’année ?
Le basculement s’apprécie sur l’année civile entière de perception des loyers, pas au moment où vous franchissez le seuil. Si vos recettes de l’année dépassent le seuil, le régime réel s’applique à l’ensemble de cette année-là, pas seulement à la part excédentaire.
Passer en LMP est-il forcément désavantageux ?
Non. Le principal changement concerne la revente (les plus-values professionnelles suivent des règles différentes, avec des exonérations possibles selon l’ancienneté et le montant des recettes) et l’affiliation sociale. Ce n’est pas un statut à éviter à tout prix, mais un changement de règles qui se prépare, pas qui se subit.
Dois-je payer la CFE ma première année d’activité ?
Non, l’exonération est de plein droit la première année civile, sans condition de montant. Vous devez néanmoins déposer le formulaire 1447-C-SD avant le 31 décembre de cette même année auprès du service des impôts des entreprises du lieu du bien.
Sources
- service-public.gouv.fr, fiche F32744 (régimes de la location meublée, seuils micro-BIC, statut LMNP/LMP, vérifié le 15/04/2026)
- service-public.gouv.fr, fiche F2329 (prélèvements sociaux, vérifié le 30/06/2026)
- service-public.gouv.fr, fiche F23547 (CFE, exonérations, vérifié le 02/04/2026)
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Barèmes vérifiés à la date indiquée sur cette page — sources officielles citées en bas d’article.