Investir en LMNP à Annecy : marché, quartiers et rendement en 2026

Annecy comptait 131 272 habitants au recensement 2022 (Insee), et son agglomération, le Grand Annecy, plus de 215 000 habitants répartis sur 34 communes. Ville-préfecture de la Haute-Savoie bâtie autour d’un lac souvent présenté comme l’un des plus purs d’Europe, elle cumule trois moteurs qui font grimper la demande locative bien au-delà de ce que sa taille laisserait supposer : le tourisme quatre saisons, la proximité de Genève et de son bassin d’emploi frontalier, et un festival international du film d’animation qui attire chaque juin plusieurs dizaines de milliers de visiteurs. Sur le papier, c’est le genre de ville qui coche toutes les cases d’un bon investissement locatif. Ce que la plupart des guides oublient de préciser, en revanche, c’est que ce dynamisme a un prix : Annecy affiche l’un des tickets d’entrée les plus élevés de France hors Paris et hors Côte d’Azur, ce qui pèse mécaniquement sur le rendement brut. Investir ici suppose de l’accepter avant de signer, pas après.

Le marché annécien en chiffres

Au 1er juillet 2026, MeilleursAgents situe le prix moyen tous types de biens confondus à 4 744 €/m² à Annecy (code postal 74000) : 4 520 €/m² pour un appartement (de 2 507 € à 6 588 € selon les immeubles) et 5 190 €/m² pour une maison (de 2 337 € à 8 049 €). Sur les adresses les plus recherchées, bord de lac compris, les prix dépassent régulièrement 7 000 à 8 000 €/m² ; à Veyrier-du-Lac, commune limitrophe distincte d’Annecy, la moyenne grimpe même à 10 963 €/m² — un rappel utile que « le lac » n’est pas un quartier mais une poignée d’adresses très précises. Côté tendance, le marché reste étonnamment calme pour une ville aussi demandée : +0,7% sur un mois et +0,9% sur un an pour les appartements, -0,3% sur un mois et -0,6% sur un an pour les maisons. Sur cinq ans, la hausse redevient nette : +9,4% pour les appartements, +10,1% pour les maisons. Le loyer moyen constaté, tous types confondus, ressort à 20,6 €/m²/mois (18,8 € pour un appartement, 24,2 € pour une maison).

Les quartiers où investir à Annecy, du meilleur compromis au plus sûr

Le classement ci-dessous s’appuie sur les prix moyens par quartier relevés par MeilleursAgents (juillet 2026, code postal 74000) et sur un rendement brut indicatif calculé à partir d’un loyer meublé estimé (loyer moyen nu + 10%, la prime habituelle du meublé), du meilleur rapport opportunité/risque à la valeur la plus sûre.

Sont volontairement écartées de ce tableau les anciennes communes intégrées à la commune nouvelle d’Annecy le 1er janvier 2017 : Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod (Insee). Elles conservent leur propre code postal et leurs propres statistiques de prix — Seynod, par exemple, ressort à 4 744 €/m² — ce qui rend une comparaison quartier par quartier trop hétérogène ici, mais ce sont des pistes sérieuses pour un ticket d’entrée plus accessible sans sortir du bassin de vie annécien. Sont également écartées les communes riveraines du lac comme Veyrier-du-Lac ou Sévrier : des communes à part entière, avec des prix qui n’ont plus grand-chose à voir avec un investissement locatif standard.

Rendement locatif : ce que disent vraiment les chiffres

Sur les six quartiers ci-dessus, le rendement brut indicatif s’étale de 3,5% à 5%, avec une moyenne autour de 4,3%. C’est nettement en dessous de ce qu’on trouve dans la plupart des autres villes de cette série : la mécanique est simple, le loyer au m² à Annecy ne progresse pas aussi vite que le prix d’achat. Un exemple chiffré, construit à partir des données de marché : un studio meublé de 23 m² dans le quartier Novel, acheté au prix moyen du secteur (5 035 €/m², soit environ 116 000 €) et loué autour de 475 €/mois hors charges — une estimation cohérente avec le loyer moyen meublé du marché annécien, en appliquant la prime habituelle du meublé au loyer nu moyen de 18,8 €/m² relevé par MeilleursAgents. Cela donne 5 700 € de loyers annuels, soit un rendement brut de 4,9%. Sur un secteur plus central comme Parmelan/Albigny, le même calcul avec un prix d’achat à 6 565 €/m² ferait tomber le rendement brut sous les 3,7%. Ce sont des repères de marché, pas votre chiffre : le simulateur LMNP calcule le rendement net réel de votre propre projet, charges et fiscalité comprises.

Un point réglementaire local : Annecy encadre-t-elle les loyers ?

Non, pas au sens strict. Vérification faite le 12 juillet 2026 sur la fiche service-public.gouv.fr F1314 (mise à jour du 1er avril 2026) : les communes où le niveau du loyer est plafonné par des loyers de référence minoré et majoré sont Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, Lille/Hellemmes/Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, et le Pays Basque. Annecy n’y figure pas, malgré un marché parmi les plus tendus de France.

La ville reste en revanche en zone tendue au sens du décret n°2023-822 du 25 août 2023 (qui actualise le décret n°2013-392 du 10 mai 2013), et classée en zone A du zonage locatif national — la catégorie la plus tendue avec Paris et une partie de la Côte d’Azur. Concrètement pour un bailleur : en location vide, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent lors d’un changement de bail (sauf première location, vacance de 18 mois ou plus, travaux, ou sous-évaluation manifeste), le préavis du locataire tombe à 1 mois au lieu de 3, et un logement vacant depuis plus d’un an est soumis à la taxe sur les logements vacants (17% la première année, 34% ensuite). En LMNP, ça ne change presque rien pour vous : le préavis d’un mois s’applique de toute façon à tout bail meublé partout en France, zone tendue ou non, et vous fixez librement votre loyer à la première mise en location. Notre guide sur la fixation du loyer d’un meublé détaille ce mécanisme.

Côté énergétique, la règle est nationale et déjà connue : les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 (loi Climat et résilience n°2021-1104). Un point à surveiller de près à Annecy : une partie du bâti du Vieil Annecy est ancienne, et les travaux d’isolation y sont souvent plus complexes à mener sans dénaturer un bâti historique protégé.

Ce qui structure vraiment la demande locative à Annecy

Deux détails, rarement mis en avant ailleurs, méritent d’être connus avant de chercher une annonce à Annecy. D’abord, un point administratif : la commune que vous voyez aujourd’hui n’existe que depuis le 1er janvier 2017, née de la fusion d’Annecy avec cinq communes voisines (Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod). Chercher uniquement « Annecy » sur les portails immobiliers exclut de fait des secteurs qui appartiennent pourtant à la même commune, avec des prix nettement plus accessibles. Ensuite, une nuance rare pour une ville aussi demandée : contrairement à beaucoup de villes de cette série, Annecy ne compte aucun quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) — les six QPV de Haute-Savoie se trouvent à Annemasse, Gaillard, Bonneville, Cluses, Saint-Julien-en-Genevois et Thonon. Le quartier de Novel, ancienne ZUP des années 1960-1970 où la ville mène un vaste programme de rénovation urbaine, concentre une partie des difficultés sociales locales, mais sans ce classement officiel : un point de moins à vérifier adresse par adresse qu’ailleurs dans cette série.

Sur la demande elle-même, deux moteurs se superposent sans suivre le même calendrier. Le premier est frontalier : Genève est à moins de 45 km, et le bassin d’emploi suisse tire les salaires, donc la capacité locative, d’une partie des habitants du Grand Annecy, indépendamment de toute saison touristique. Le second est touristique, mais sur un rythme quatre saisons plutôt que sur les deux mois d’été habituels ailleurs : le lac l’été, les stations des Aravis (La Clusaz, Le Grand-Bornand) à moins d’une heure de route l’hiver, et le Festival international du film d’animation, chaque juin, qui draine plusieurs dizaines de milliers de visiteurs en une semaine. Cette double base explique pourquoi la tension locative annécienne résiste mieux aux cycles que dans une ville uniquement saisonnière : pour un T1 ou T2 bien placé près du centre ou de la gare, la vacance locative reste structurellement faible toute l’année, ce qui compense en partie un rendement facial plus modeste.

Et côté fiscalité LMNP ?

Rien de spécifique à Annecy ici : le régime LMNP s’applique de la même façon partout en France, que le bien soit loué à l’année à un frontalier ou un étudiant, ou davantage tourné vers une clientèle de passage compte tenu du profil touristique de la ville. Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend de vos charges réelles, du prix d’achat et de votre horizon de détention — et sur un marché aussi cher qu’Annecy, où le montant à amortir est mécaniquement plus élevé qu’ailleurs, la question mérite d’être posée sérieusement plutôt que tranchée par habitude. Notre comparatif chiffré micro-BIC ou réel aide à trancher.

Mon expérience

Je n’ai jamais investi à Annecy. Mes trois immeubles sont à Clermont-Ferrand et à Toulouse, achetés en 2002, sur des marchés où le ticket d’entrée restait raisonnable pour un premier LMNP. Annecy n’a jamais fait partie des villes que j’ai regardées à l’époque, tout simplement parce que le prix au m² y dépassait déjà largement ce que je pouvais mettre sur la table.

Mais s’il y a une leçon que ce genre de marché tendu m’a apprise avec le temps, c’est de toujours calculer le rendement brut avant de me laisser séduire par une adresse. Depuis vingt-quatre ans, je suis mon pourcentage de rentabilité annuel bien plus attentivement que la valeur affichée de mes biens — et c’est ce chiffre-là, pas le charme d’un quartier ou la vue sur un lac, qui doit décider d’un achat. Sur une ville comme Annecy, où une belle adresse en Centre-Ville ou vers l’avenue d’Albigny peut faire tomber le rendement brut sous les 4%, le risque du coup de cœur est réel : on achète pour le cadre de vie qu’on s’imagine y avoir, pas pour ce que le bien va réellement rapporter une fois loué. Si j’investissais à Annecy demain, je commencerais par faire tourner le calcul sur un quartier que je n’ai jamais visité et que je n’ai pas spécialement envie de visiter — pour être sûr que c’est le chiffre qui me convainc, pas la carte postale.

Questions fréquentes

Annecy est-elle une bonne ville pour investir en LMNP en 2026 ?

Le dossier a de vrais arguments structurels : une double demande frontalière (bassin d’emploi genevois) et touristique quatre saisons, une ville-préfecture de plus de 131 000 habitants au cœur d’une agglomération de plus de 215 000, et une vacance locative qui reste faible toute l’année sur les biens bien placés. En contrepartie, le ticket d’entrée est parmi les plus élevés de France hors Paris et Côte d’Azur (4 520 €/m² en moyenne pour un appartement), ce qui comprime mécaniquement le rendement brut par rapport à la plupart des autres villes de cette série.

Existe-t-il un encadrement des loyers à Annecy ?

Non, pas au sens strict : vérifié le 12 juillet 2026 sur la fiche F1314, Annecy ne fait pas partie des communes à loyers plafonnés (Paris, Bordeaux, Lyon-Villeurbanne, Lille-Hellemmes-Lomme, Montpellier, Pays Basque, une partie de Grenoble-Alpes Métropole). La ville est en revanche classée en zone tendue depuis le décret n°2023-822 du 25 août 2023, ce qui gèle le loyer à la relocation en location vide et réduit le préavis locataire à 1 mois, sans incidence sur un bail meublé, où le préavis d’un mois s’applique de toute façon partout en France.

Quel rendement viser pour un LMNP à Annecy ?

Comptez sur une fourchette de 3,5% à 5% brut selon le quartier, avec les meilleurs compromis du côté de Novel ou du Parc des Sports, et un plancher sous les 4% dans les secteurs les plus prisés comme le Centre-Ville ou Parmelan/Albigny. C’est plus bas que la moyenne de cette série de guides : calculez toujours votre rendement net réel avec le simulateur plutôt que de vous fier à une moyenne de marché.

Ce guide s’inscrit dans notre série sur l’investissement LMNP ville par ville. Pour aller plus loin, direction notre simulateur LMNP, notre comparatif micro-BIC ou réel, et notre article sur la fixation du loyer d’un meublé.

Sources

• MeilleursAgents, prix immobilier à Annecy (74000), estimation au 1er juillet 2026, consulté le 12/07/2026.
• Service-public.gouv.fr, fiche F1314, vérifiée le 01/04/2026, consultée le 12/07/2026. Annecy absente de la liste des communes à loyers de référence.
• Légifrance, décret n°2023-822 du 25 août 2023, modifiant le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif à la zone tendue, consulté le 12/07/2026.
• Préfecture de la Haute-Savoie, zone tendue et zonage locatif, mis à jour le 09/09/2025, consulté le 12/07/2026.
• Préfecture de la Haute-Savoie, quartiers prioritaires de la ville, mis à jour le 27/04/2026, consulté le 12/07/2026.
• Insee, dossier complet de la commune d’Annecy (74010), paru le 14/04/2026, consulté le 12/07/2026.
• Grand Annecy, chiffres clés du territoire, mis à jour le 13/05/2026, consulté le 12/07/2026.
• Loi Climat et résilience n°2021-1104 : interdiction de location des logements classés G depuis 2025, F dès 2028.

Article vérifié le 12 juillet 2026. La réglementation évolue : vérifiez toujours les montants et zones concernées sur les sources officielles avant d’acheter ou de fixer un loyer. Ce site ne fournit pas de conseil juridique ou financier personnalisé.